北京单盘销冠的登顶术：单价比竞品低２万(2)

　　或受财务投资压力

　　多位受访的市场人士向记者表示，与周边同类项目相比，臻园项目之所以选择在价格上的大幅度折让，应该是缘于臻园项目在当初引入财务投资者后财务压力所致。

　　在招商地产获得臻园项目近一年时间后，招商地产开始引入股权投资者华侨城集团，臻园项目的股本权益则由华侨城集团、招商地产和九龙仓集团分别拥有33%、34%和33%。据悉，臻园项目达成引入股权投资者协议后，华侨城集团、招商地产和九龙仓集团各自按照持股比例分别向该项目提供股东贷款金额为9.24亿元、9.52亿元和9.24亿元，共计28亿元。

　　虽然臻园项目引入的华侨城集团和九龙仓集团两家投资者均是房地产公司，但实际上两个股东充当的却是财务投资者角色。据了解，三方就臻园项目合作达成协议后，华侨城集团方面随即表示，虽然华侨城集团和九龙仓集团会通过项目公司董事会参与臻园项目的建设运营，但更多是作为财务投资者的角色，臻园项目是由招商地产主导操盘。

　　“在臻园项目开发的分工上，华侨城集团主要是负责成本控制，九龙仓集团是作为财务总监，招商地产是负责项目的具体操盘。”这位项目人士向记者透露。

　　上述不愿具名的市场人士继续分析，招商地产在臻园项目上引入另两方股权投资，与其他股权投资的模式类似，股权投资都会是以股东贷款的形式存在，合作与投资周期一般不会超过两年，因此操盘方保证项目定期快速去化非常必要。

　　“另外，除了招商地产外，另两方股权投资方华侨城集团和九龙仓集团对项目的利润也是有很高要求，而这会要求操盘方招商地产在开发过程中予以保障。”这位市场人士解释说，“一般房地产项目引入股权投资者，不仅要求投资周期限定严格，而且都会约定年资金回报在20%左右甚至更多。因此招商地产能否保证臻园项目的利润水平非常重要。”

　　上述项目人士并未向记者透露其所在公司投资臻园项目时约定的投资周期和资金收益，不过其表示，公司对招商地产现在的操盘“基本满意，也达到了之前合作的预期”。

　　“一开始预期臻园项目的销售价格是在4.1万元/平方米左右，现在单价维持在4.5万元到4.6万元，也是超出了公司的预期。”这位项目人士指出，“关于公司最后能否在臻园项目上获得较好的收益，现在还不好说。但是我想应该问题不大。”

　　另有业内分析人士进一步补充，对臻园项目而言，在引入股权投资者后，因为财务投资对投资周期都有着严格的约定，因此操盘方招商地产快速实现去化尤为必要，在今年市场下行的局面下，只有价格的折让才能够加速去化。

　　“但是，现在臻园项目的价格相比周边同类项目单价相差近2万元/平方米，如此低价对项目的利润水平而言无疑致命的。可能现在招商地产能够保证去化水平，但是对华侨城集团和九龙仓集团而言，这样的低价水平是否能够偿付投资收益，对此无疑是持有怀疑态度的。”这位分析人士最后说。（余燕明）