山西新房入市项目减少房价有望维稳 纯刚需占主流

　　2014年，楼市告别了高歌猛进的“黄金时代”，房企卖房子轻松赚钱的日子一去不复返，控制成本、加速去化，是一年中大多数房企求得生存的关键问题。房价回落、市场分化、互联网冲击迫使房企、中介不得不做出变革……随着新年的到来，各地楼市都处于收官阶段。我们不禁想问，2015年的太原楼市将何去何从？

　　A　新房：入市项目减少房价有望维稳

　　近期，一则《一分钟看懂2015年房价走势》的消息在网络中转发率极高，部分地产集团大咖们预测了2015年的楼市走势——“全年的主题是去库存”“‘买了就能赚钱’的阶段已经过去了”“中国房地产不会崩盘，城镇化发展是最大利好因素”……2015年，太原楼市是否将顺应大势，由“卖方市场”转向“买方市场”？

　　山西省房地产业协会副秘书长李峰认为，“2015年将会是市场与购房者‘博弈’的一年。太原各知名房企现有项目十分有限，因此在今年入市的商品住宅会同比减少。对于各房企来说，以前是多项目核算，到了2015年部分房企转为单项目核算，因此在集团销售量和利润指标要求下，部分房企会提高利润率，可能导致部分楼盘房价小幅上涨。”

　　上述人士认为，这类楼盘不仅不会降价，相反还会努力追求高利润率来减缓销售压力。与此同时，本土房企在严格的市场规范政策下增加了成本，入市项目价格必然会有所提升。随着很多项目手续补办齐全后开售和新项目面市，价格有很强的上升欲望。

　　李峰坦言：“太原市楼面地价已经全面进入‘2000’时代，2000元/平方米的土地成本，加上建安成本、配套成本、相关税费，成本直接攀升至5500元/平方米到6000元/平方米，同时还要考虑到企业管理成本及利润，平均售价也到了7000元/平方米左右，房价自然不会降。”

　　山西财经大学教授马培生则介绍，“在经历了2014年的平静后，2015年的房地产市场，将在中央明确的经济发展新常态下，变得更加理性。房价既不会下跌，也不会明显上涨。虽然有部分城市的数据显示房价指数下跌，但只是量的变化，还没发生性质的转变，不能称之为房价全面下跌。”

　　据悉，2014年房地产市场形势错综复杂，政策方面，中央提出将建立房地产调控长效机制；市场方面，三四线城市房地产出现过剩现象，与大城市房价走势开始分化；宏观经济方面，经济形势也并不乐观。2015年，住房投资、投机行为将继续全面退潮，住房市场进入自发调整阶段。

　　B　户型：小户型受欢迎 纯刚需占主流

　　不少业内人士认为，如果说刚性需求是房地产市场当前的主流需求支撑，那么2015年是名副其实的刚需年。

　　李峰预测，“由于受到各方面的压力和限制，过去曾经以投资不动产作为盈利增值的资深买家，如今也逐步开始把家庭资产配置到其他投资品当中，不仅规避了楼市调控可能带来的风险，还将获得更多元化的收益。毕竟，楼市环境日益规范和理性，快速暴涨的可能性几乎为零。因此，现阶段购房者只留下了刚性需求和刚性改善型置业者。从需求角度来讲，有能力购买此房价的人逐步退出房产市场，剩余的纯刚需人群又很难承担起如此房价，所以2015年受欢迎的户型依旧会是小户型、低总价。”李峰说。

　　因此，目前太原房地产市场上，中小户型仍是主力户型。从去年商品住宅成交结果看，中小户型占绝对上风。从太原市市场上主推的户型来看，房源多以80平方米-130平方米为主。“其中以80平方米、90平方米、100平方米户型居多。”山西世纪朗润经纪有限公司市场专员刘伟娜说，“两居产品中有75平方米-85平方米、85平方米-95平方米的更为抢手，而三居产品中，105平方米左右的小三居也成为开发商热衷推出的产品。”

　　刘伟娜认为，“随着太原的快速发展，会有更多的外来人口来并创业或工作，这部分人群与本地的年轻人更看重的是房子的性价比，因此更偏向于中小户型。”

　　C　二手房：租赁市场将活跃

　　2014年，虽然放松限贷、放宽限贷、降息等楼市利好政策不断，但对二手房市场的促进作用却甚微。“从历年来楼市政策调控效果分析，太原商品房市场的反应应该会有一段时间的滞后期，这个滞后期或许将会延续到羊年春节过后。”太原市搜房网二手房集团总经理钟前军说，“对二手房市场的影响将会更慢一点。”

　　此外，对于坊间热议的“不动产登记”，可能会对二手房造成影响。“可能会对房价产生影响，但不会在短期内立刻显现出来。”钟前军说，“部分持观望态度的刚需购房者，会通过租房过渡。”

　　马培生分析，受众多因素影响，购房者购房意愿有进一步下降的趋势。同时，周边区域中，租赁市场的需求一直无法满足，加上房东又不愿意接受降价售房的现状。因此，2015年选择撤牌转售为租的房东人数有所提升，而租赁市场将维持活跃度。

　　D　商业地产：有价无市在所难免

　　早在2013年年中，就有本土机构对太原市商业体进行过预测：2014年将有近千万方体量商业楼盘大量入市，开发商寄厚望。

　　据业内人士表示，不完全统计近两年太原出让土地中有超过40%的土地为商业用地，这些商业用地将于2015年开始陆续入市。如此大规模的商业用地，被开发商寄予获取高利润的厚望。

　　上述人士表示，“但其供应量近两年来很难消化，有价无市在所难免。例如下元一带，虽然商业体很多，但目前很多都是无证楼盘，很多处于半停工状态；而以南中环街为例，从南站到滨河路，一到晚上两边漆黑，空置率高，库存消化艰难。”

　　鉴于计划落成的巨大供应量，预计2015年将会出现空置率的攀升及租金表现的疲软。

　　E　保障房：多渠道筹集房源

　　记者从太原市房管局获悉，2014年全年太原新开工建设保障性住房48270套，其中城市棚户区改造占比最大，占到44965套；工况棚户区改造次之，共1584套；经济适用住房达到753套；公(廉)租住房967套，棚户区改造1套。相关人士表示，基本建成25375套，完成投资104.61亿元。

　　2015年，太原将在科学推进城镇化、着力改善民生发挥表率作用，加快推进棚户区改造工作，切实改善困难群众住房条件，促进民生保障和城市人居环境的改善，提升城市品位，构建住房保障体系，建设美丽太原。“2015年是太原市保障性住房建管并重的一年，太原将根据实际情况，通过加大政府实施项目规模、多渠道筹集房源、加强沟通协调，加大督导力度等措施来推进保障房建设，确保目标任务的顺利完成。”相关人士表示。

　　F　土地市场：不会有大幅波动

　　就记者从太原市国土局获悉的数据看，过去两年出让土地中小店区和晋源区土地在六城区土地出让中占比最大，且土地流拍现象也有出现。记者在采访中获悉，出让土地大多处于配套、交通等条件不十分完备区域，开发商果断拿地有风险，因此土地价格没有大幅波动，成交也没有明显起伏。

　　虽然进入太原的各知名房企时下已进入土地储备阶段，但目前仍未见相关企业拿地动向。因此，马培生推测：“2015年太原土地市场不会有太大波动，具体将根据2015年太原城建工作的进行而调整，如城中村改造推进力度将和土地供应量及价格有紧密联系。”

　　G　本土项目：或将有一番表现

　　“在各大知名房企储备项目稀缺的同时，本土项目或将有一番作为。”李峰认为，“辰兴、智诚，以及府东街上众多本土企业项目，都会在2015年陆续达到销售条件，各类证件齐备。”

　　知名房企给太原本土房企带来强大的竞争压力将继续加速优胜劣汰。马培生说：“在行业洗牌加速的时代，固步自封只能被市场淘汰。如果此时房企推出填补市场空白或弥补市场短缺的产品，将会在2015年市场中有不错的表现。但这仍不是市场主流，开发企业将逐步洗牌。”

　　太原市本土房企唯有改变原有的单一销售模式，向外拓张、多元发展，通过更加准确的产品定位、精确的市场把握、适时的调整销售定位和营销策略，不断为购房者着想，服务购房者，才能赢得最大的市场。

　　房企之间的竞争也更加残酷，2015年将是房企以及相关行业创新突破的一年。未来，重产品品质和服务的房产公司将获得更大的舞台；在土地价格一再攀升的情况下，房地产价格走势将稳步回升，并将获得更大的市场化运作空间。

　　延伸阅读

　　房地产在国民经济中的地位和作用没有变

　　住房和城乡建设部部长陈政高近日表示，2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，积极应对，促进房地产市场平稳运行。

　　今年，房地产市场供求状况发生了一些变化，但房地产在国民经济中的地位和作用没有变，即：一方面，房地产业的走势，受到宏观经济形势的影响；另一方面，房地产的变化，在一定程度上也影响着整个经济运行。

　　陈政高说：“随着新型城镇化的推进，相当数量的新市民的住房问题还没有解决，相当数量的城市居民对改善住房条件还有新的期待。这就要求我们准确把握市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。”