深圳研发办公物业供需两旺 租金或稳中有升
2009年至今，深圳市出台了一系列新兴产业发展规划，包括六大战略性新兴产业、三大未来产业以及2014年出台的关于节能环保、机器人、可穿戴设备和智能装备产业等相关产业规划，深圳产业结构升级的步伐明显加快。受益于政策引导及高科技、高附加值产业的快速增长，深圳研发办公类物业供需持续旺盛，租金逐年走高。
■ 深圳特区报见习记者 陈文标
高新技术产业刺激物业需求
作为国家自主创新示范区，创新已成为深圳的名片。在2014年底《福布斯》中文版发布的“中国大陆最具创新力城市排行榜”中，深圳的创新指数高居首位，连续4年夺得“中国最具创新力城市”称号。而世界知识产权组织(WIPO)公布的数据显示，深圳在国际专利(PTC)申请量中同样排名第一。挤进PCT国际专利申请人前50名的4家中国公司，无一例外都来自深圳，分别是中兴通讯、华为技术、华星光电和腾讯。
“高新技术产业的发展引发了市场对研发办公物业的旺盛需求。”戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端认为，深圳的高新技术产业背景让市场对研发办公物业的需求远高于其它城市。据介绍，近年来随着土地价值的提升，大部分低附加值的制造业基本上搬离了深圳，留下来的绝大部分属于互联网、生物技术、电子信息等高附加值的高新技术产业。受益于政策和市场的利好因素，一些发展良好的高新技术企业扩张的速度非常快，对研发空间的需求旺盛。以腾讯为例，为了满足企业扩张的需求，在科技园建了一栋办公楼自用，但还没等人员搬进去后就发现不够用了，又在附近租了不少办公楼。“他们的扩张速度非常快，需求也非常大。”张晓端说。
研发办公物业租金走高
受市场需求和政策引导两方面因素的影响，深圳的研发办公物业供应量持续加大。一方面，旺盛的需求让开发商对于建设研发办公物业的意愿增强，并且出现了一个趋势——厂房建设的面积逐渐萎缩，研发办公物业的建设在加大。另一方面，政府在城市更新项目建设中也作出了有意的引导。按照《深圳市城市更新办法》的规定，允许一些工业物业项目可以转换为商业价值更高的物业。于是，深圳便出现了仓储物业和厂房转化为研发办公物业的现象。
在深圳研发办公类物业供需两旺的状况下，研发办公物业租金也逐年走高。戴德梁行跟踪数据显示，深圳中心城区研发办公物业租金已由2009年的每月每平方米51元上升至2014年的每月每平方米84.5元，年均增长率达到10.6%。
外围区域研发办公物业市场近年来也得到了较好发展，研发办公物业租金由2009年的每月每平方米25.5元上升至2014年的每月每平方米39.3元，年均增长率达到9.5%。在中心区域研发办公物业相对紧缺的背景之下，高端产业纷纷加大在外围区域的布局力度，宝安、光明、宝龙、观澜、坪山等区域均规划建设了大量新兴产业园。
今年将推出多个大体量项目
戴德梁行预计，根据工期，今年有多个大体量的项目将要推出，供应量会比较大。伴随2015年大沙河创新走廊和南山区众多研发类项目的相继建成，中心城区也将迎来研发办公物业的集中供应期，一批老旧厂房也会被改造成研发办公物业。这将缓解中心城区研发办公物业紧缺的局面，同时集中供应也将令市场承压。
“按照常规思路，外围的工业用地多用于做厂房，现在却越来越多地用于做研发物业。”张晓端认为，未来外围区域将出现较大体量的研发办公物业新增供应，其中龙坂片区因涵盖星河雅宝、天安云谷、宝能中林科技园等大体量项目，将受到市场的更多关注。但是，由于外围区域产业集聚仍需培育，纯研发办公物业需求仍有待提升，融合轻生产制造和办公的混合类物业在短期内较为抢手。随着深圳外围轨道交通和配套设施的完善，外围的研发物业在价格方面会具有较大的优势。
租金方面，张晓端认为，尽管今年研发物业的供应量较大，但租金方面仍会稳中有升。供应量的增大在一定程度上会拉高研发物业的空置率，但由于深圳高新技术产业的突出优势，租金不会因此下跌。当然，她认为租金大幅上涨的可能性也不大，“毕竟中心城区一些好的研发物业的租金已经非常高了。”
中心城区
2009年的每月每平方米51元
2014年的每月每平方米84.5元
年均增长率达到10.6%
外围区域
2009年的每月每平方米25.5元
2014年的每月每平方米39.3元
年均增长率达到9.5%
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库存持续高位
楼市“去库存”将打持久战
深圳特区报讯 去年年底以来，随着楼市成交的逐步回升，多地库存不断攀升的状况稍现减缓。总体而言，楼市库存仍处于高位，今年许多地方仍要打“去库存”的持久战。
上海易居房地产研究院14日发布的数据显示，截至2014年12月底，该机构监测的中国35个城市新建商品住宅库存总量为2.81亿平方米，和11月份基本持平，同比增长15.4%。虽然年底成交有所回升，但部分城市的房企为了冲刺年度业绩，推盘规模依然加大，因此虽新增供应得到了有效消化，总体积压的库存却处于高位盘整的状态。
2014年，随着房地产市场的急剧降温，多地库存量出现明显的攀升。包括北京、上海、广州、深圳等一二线城市的库存量甚至攀升至数年新高。
易居发布的数据显示，2014年12月份，35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长。其中福州、南京和九江等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到77.8%、54.0%和46.0%。
从一二三线城市的对比来看，一线城市库存上升最为明显。数据显示，去年12月底，35个城市中，一二三线城市的库存同比增长分别为33.8%、12.4%和15.8%。一线城市库存规模依然偏大。
不过，从存销比来看，2014年底楼市的去库存周期出现缩短的态势。截至去年12月份，35个城市新建商品住宅存销比为14.3个月，这也意味着市场需要用14.3个月的时间消化现有库存。11月份，该数值为15.8个月。业内预计，随着各类提振政策的效应进一步释放，今年1月份存销比或将继续下行，库存消化周期进一步缩短。
上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，伴随着这一进程，多地房价下跌的压力将继续趋缓，部分去库存效果较好的城市将面临房价止跌反弹的可能。
华远地产原董事长任志强也认为，去库存是2015年楼市的首要任务。“现阶段预售面积已接近6亿平方米最高峰，库存压力短时间难以消除。”他认为，2015年将是房地产的生产小年，如果房企能稳定地消化库存，房地产市场或将在今年四季度回暖。(中新)
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