万科绿地谁是领头羊 2014房企千亿俱乐部未扩容

　　年初是各大机构竞相发布2014年度排行的时段，也是房企真正晒出一年成绩单的关键时分。在分量最重的年度销售排行榜榜首的巅峰对决中，今年“谁是真正的老大”成为争论的焦点——根据不同的统计和发布渠道，万科和绿地孰是老大并没有一个准确的结论。然而，仅仅是出现这种争论就足以说明，万科和绿地之间的差距已经是毫厘之差，而多年来终有一家企业得以正面挑战多年不变的榜首，本身就说明了楼市竞争的残酷——谁也不能包打天下，第一名和第二名之间看似细微实则关乎谁是老大的竞争，是这一领域劲烈竞争的体现。

　　万科绿地谁是老大

　　“绿地销售第一，万科回款第一”，是现在对于谁是2014年销售冠军之争的一种模糊的表述。其实，如果仅仅从数额来看，差距其实很小，但如果关乎谁是“老大”，则是万科和绿地都无法清晰放弃的一顶桂冠，毕竟，谁都不愿意当“老二”。

　　从1月4日绿地董事长张玉良公布的数据来看，绿地集团房地产主业2014年全年实现预销售金额2408亿元。而在一天之后，万科公布去年销售业绩：2014年累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元。

　　如果仅仅从数字对比，绿地显然略胜一筹。不过，绿地公布的数据毕竟多了一个“预销售”的前缀；而万科总裁郁亮则在2014年12月23日给员工的一封信中就点明，万科已经实现2000亿元回款，他还特别着重提出“两千亿回款”的意义，不在于“两千亿”，而在于“回款”。郁亮就此表示，只有回款才是真正的销售，尤其是行业处于调整期时，要加倍重视经营性现金流的健康。

　　平心而论，有追赶目标的绿地在2014年体现出的增长势头的确比万科更猛，对此郁亮也有言在先，他在前述信件中写道：“规模是一把双刃剑。它意味着行业地位，意味着规模效应带来的好处。但它往往也意味着形成更多存货的可能。而在白银时代，过多的存货，将不是财富而是负担。”

　　同样，如果把销售榜的入榜门槛扩展到100家，会发现入门门槛升幅下降明显。其中，TOP20金额和面积门槛出现明显下降，显示未来规模之争或有逐渐淡化之势。但在TOP10中，销售金额和面积门槛仍然大幅提升。

　　伴随着规模之争而为业界关注的，还有万科和绿地的增长模式之争。万科的思路是继续跟随着地产开发商的定位而向“配套服务运营商”进行顺理成章的逻辑演进，万科确实是在做而不是在说，其养老、商业、社区等方面的深耕已经不是纸上谈兵。

　　对于万科而言，绿地的风格更是大开大阖，抓住了海外地产这一增长点，利用绿地的综合优势取得了巨量的跃进，其海外地产的收入较前年大增467%，面积也大增568%……从更长远来看，谁能真正坐实老大地位，恐怕还需要长期的比拼。

　　不过，在北京市场而言， 万科继续在北京本地榜单中排行第一。数据显示，截至去年12月30日，北京万科(不含京外项目)全年销售额已突破200亿元，回款突破170亿元。如果按照商品住宅统计，北京万科市场占有率为6.2%，市场排名第一，该数字不仅刷新了北京万科自身历史纪录，还夺得了北京区域的双料冠军。

　　千亿俱乐部未扩容

　　与两家誓争头名的房企来说，其它竞逐TOP10的房企今年倒没有如此强大的争议。根据克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心公布的房企销售排行显示，今年的TOP10中连同万科、绿地共有7家企业进入千亿俱乐部，其中排行第三的万科集团的销售金额为1501亿元，而俱乐部“老七”中海的排名是1152亿元。

　　为了有效地进行对比，记者采用了同一机构克尔瑞发布的2013年度排行榜进行对比。

　　不难看出，2014年的排行最大的特点之一是千亿俱乐部的成员并未扩充，依旧只有7席，依旧是万科、绿地、万达、恒大、保利、碧桂园和中海，至少在今年的楼市盘整大格局下，尚未有一家新的企业冲击千亿成功；而距离TOP10都是千亿企业这一愿景，中国房企还有若干年的辛苦需要付出。

　　前年新晋千亿级房企的碧桂园在2014年能否成功保级一度是业界看点。从碧桂园公告的2014年全年业绩来看，其销售金额实现约1288亿元，不仅保级成功，且再次逆市实现可持续增长。尤其是业界普遍为其12月的业绩担忧时，碧桂园在一个月内冲出了248亿元的天量销售额，真是蛮拼的。

　　值得一看的是，前年整整一年都占据了媒体眼球的融创和绿城中国两家企业的排名发生了微妙的变化：根据克尔瑞的数据，融创以658亿元的成绩位列第十，成为TOP10的亿元；而前年的“老十”绿城则为第12名。这不由让人产生一些遐想，如果两家企业的并购没有生变，则意味着将有一个销售规模在1500亿元左右的联合体进入千亿俱乐部，也将改变整个行业的竞争格局。

　　除了宏观的排名外，记者还在亚豪机构的分析数据中，找到了北京细分市场的一系列竞争排名。

　　值得注意的是销售套数单项冠军这一榜单，体现的是具体项目的热销程度。其中，排行第一的并非万科系项目，而是由保利春天里和保利熙悦春天合成的保利春天系，这个由两个大型项目搭配而成的组合以1721套的销售业绩成为北京套数销冠。

　　万科虽然没有夺得单一项目的销冠，但其旗下的住总万科橙成为了销冠榜的第二名，成绩为1328套；如果合并京投银泰万科西华府、中粮万科长阳半岛等分别进入2014年北京市商品房成交金额前二十的项目，万科的总体销售套数仍是位居第一。

　　虽然所有的分析资料都呈现出，2014年由于自住房的狙击和市场观望情绪的浓重，传统的纯商品刚需房源是2014年“受灾”面积最大的区域，但如果仅仅就套数排行来说，销量TOP10基本仍由刚需盘组成，价格分布在1.8万元—2.2万元/平方米区间的项目多达8个，只有泰禾1号街区和西华府的价格分别摸高到了2.9万元/平方米和3.8万元/平方米，但仍低于4万元/平方米，总体仍属于刚需-刚改区间。

　　但如果看看住宅成交金额的排行榜，刚需盘就不那么风光了。这一榜单上位列第一的是招商地产的臻园项目，以50.49亿元成为榜首，单价达4.6万元/平方米以上。

　　同样值得注意的是，在住宅金额榜的排行中，单价4万元/平方米的项目达到了5席，其中最高的是82456元/平方米的保利海德公园和66615元/平方米的京投银泰琨御府，这两个都在2014年下半年入市的项目的热销，充分说明了改善型在下半年接棒成为市场主力的格局。

　　另外，在套数和金额两榜中高频亮相的均有京投系的项目，这一北京本地的以轨道物业为主的开发商可谓上升势头迅猛，而据了解，其主要注意力将继续向北京集中，料想2015年还将有出色表现。

　　本报记者 胡喆