2015年北京新房供应暴涨 丰台东坝等地成热门区域

　　2015年的北京楼市在高价地迭出、新房供应暴涨中拉开帷幕。在过去的一年里，受供地情况的影响，丰台、东坝、通州运河核心区、大兴黄村、京西等区域强势成为楼市“新星”。随着开发节奏的推进，这些区域有望成为今年楼市的主力战场，是房企和购房者均不容错过的区域。

　　京华时报记者桂瑰邢飞

　　2015年伊始，土地市场的争夺战就精彩开幕，同时，开发商也由“等”市场转为“抢”市场，历年来本是淡季的1月却成为众多房企争抢布局的供应节点。据亚豪机构数据统计显示，上周(1.5-1.11)北京共有4盘入市，加上元旦期间开盘的3个项目，仅1月上旬北京就有7个项目开盘，推货量高达3653套。而去年同期仅有3盘入市，供应852套商品住宅，今年1月上旬的供应套数相当于去年同期的4.3倍。

　　按照正常情况，从前年下半年开始出让的地块将陆续在今年面市，这意味着，土地成交旺盛的区域将成为今年房地产供应的主要区域。而根据亚豪机构统计，东坝、丰台、京西等是土地密集供应的区域。

　　统计数据显示，从2014年1月1日至今，东坝出让3宗地块均为住宅用地，规划总建面44.91万平方米，平均楼面价格为16256元/平方米；运河核心区出让11宗地块，均为商服用地，规划总建面126.93万平方米，平均楼面价为11940元/平方米；亦庄河西区出让2宗住宅用地，规划总建面37.38万平方米，平均楼面价达到了16053元/平方米；黄村出让5宗地块，其中4宗为商服用地，1宗地块含住宅，规划总建面53.5万平米，其中含住宅地块规划建面17.48万平米，其余4宗商服用地规划总建面36.02万平方米，平均楼面价18591元/平方米，其中含住宅地块楼面价23793元/平方米，商服用地平均楼面价17291元/平方米；京西(石景山、门头沟)共出让12宗地块，其中4宗为商服用地，8宗为住宅用地，规划总建面221.67万平米，其中住宅地块规划建面167.48万平米，其余4宗商服用地规划总建面54.19万平方米，平均楼面价16877元/平方米，其中住宅楼面价17434元/平方米，商服用地平均楼面价15761元/平方米。

　　从土地供应情况而言，以上区域今年的竞争无疑会进入白热化，在业内人士看来，房企和房企之间的竞争以及产品和产品之间的竞争，对购房者乃至行业来说，都不是坏事。到底谁是最后的赢家，我们拭目以待。

　　丰台板块

　　>>区域特点

　　长期以来，丰台区由于城市规划、交通建设、产业布局等方面的历史原因，对比其他城市重点区域如海淀、朝阳等区域来说，房屋价格处于一定程度上的相对低位，且项目供应也较为稀少。不过，从去年下半年开始，丰台的土地供应量明显上涨，西局、花乡、丽泽等区域成为众多房企争抢进驻之地，且地价一波高过一波。

　　从北京市整体规划方面来看，根据《北京城市总体规划(2004年-2020年)》中：“北京西部、北部的山区(包括浅山区)应控制大规模的人口和产业集聚，东部和南部平原地区是城市发展的主要方向。”规划中对于丰台区的功能定位为：“丰台区是国际国内知名企业代表处聚集地，北京南部物流基地和知名的重要旅游地区。”

　　从规划上来看，丰台不仅有有力的产业支撑，同时还有众多自然环境资源，这将为房地产的开发和销售提供良好的基础。

　　>>典型项目

　　丰台区域是土地市场上最抢眼的区域，1月7日，丰台白盆窑地块以86.25亿元的价格被北京华润曙光房地产开发有限公司、北京首都开发股份有限公司和深圳联新投资管理有限公司联合体摘得，该总价超过之前的华嘉胡同地块，成为北京总价最高地块。事实上，从去年以来，龙湖、泰禾、华润、招商等大型房企相继进驻，未来区域供应将呈现百花齐放的态势。目前在售和即将入市的项目众多，诸如京投银泰万科西华府、泰禾西局项目、龙湖西局项目、夏家胡同地块、燕西华府、领秀翡翠山、紫辰苑等，是改善型置业者可以考虑的区域。

　　通州运河核心区

　　>>区域特点

　　运河城市板块是再造通州新城的核心区域，该区域被划分为包括世界文化交流中心、金融城、生态居住区等在内的7个功能区，其定位为着力打造北京城的城市副中心。而上述核心区多功能用地多位于规划中的金融商务区内，其未来发展方向是成为跨国金融、文化、保险公司驻华总部，并将形成大型重点企业的商务聚集区，成为一个云集现代流通、总部经济、金融后台服务、信息服务以及五星级酒店、会展中心配套服务齐备的新中央商务圈。而运河区较为广阔的区域土地、较为宜居的生态环境、CBD正东的有利位置，以及整体区域规划先行的各种优势，使得该区域具有较为广阔的发展前景。

　　“2015年该区域将会陆续有散售型办公产品面市，通州新城规划很宏大，相关产业的引进、配套的升级也在有条不紊地进行，2014年环球影城主题公园落户通州、通州万达广场开业、年底6号线二期正式通车，可以看到通州作为‘北京副中心’，区域面貌正在发生着剧变，这将有助于通州办公产品未来的销售。但是，运河核心区出让的多功能用地的规模过大、出让时期较为集中，如果不加快产业引进步伐，后期的散售型办公产品将面临较大的去化压力。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者。

　　>>典型项目

　　通州运河核心区自2010年开始出让土地以来，截至目前已经成交了多宗地块，远洋、保利、富华、复地等诸多企业先后入驻，未来将是通州放量的主要区域。根据亚豪机构统计，通州运河核心区此前出让的20余宗多功能用地，截至目前，包括绿地中央广场、华业新北京中心等项目都将陆续入市。

　　南海子板块

　　>>区域特点

　　位于亦庄河西区的南海子板块是改善型物业的主要供应区域之一，该区域凭借不错的地理位置和南海子湿地公园迅速崛起。区域的代表性楼盘金茂悦和融创枫丹壹号均成果丰硕，受到市场和购房者的认可。

　　自2013年以来，区域内相继成交了多宗高价地，区域价值不断看涨，中信、万科、融创、方兴、北京城建等企业先后入驻，作为定位高端住宅区的河西区，高端配套规划的完备性尤为突出。目前在建的南海子公园一期已经对外开放，同时，大型商业购物中心、医疗、教育已有明确规划，并在逐步推进中。

　　对改善型物业较有心得的郭毅表示，亦庄河西区面临的问题是项目供应周期接近、面向购房客群趋同、区域供应规模偏大，再加上各项目的主力销售期遭遇北京楼市的低谷期，使得亦庄河西区的各项目在去年均“没有吃饱”，但2015年预计该区域的销售状况将有所改观。

　　>>典型项目

　　2013、2014两年北京五环周边涌现了一批高价地，其中东坝预期房价将超10万元，而在南五环的大兴黄村、西五环的房山长阳，也出让了一些地价偏高的地块，有望涌现出一批区域高端项目，与这些板块相比，亦庄河西区无论是可供选择的项目量，还是区域配套的成熟度，都在改善型市场占得头筹。郭毅预计2015年亦庄河西区将迎来收获的阶段。截至目前，该区域在售和即将入市的项目众多，亦庄金茂悦、枫丹壹号、中信新城、北京城建·海梓府、金第万科·金域东郡等均受市场关注。

　　黄村

　　>>区域特点

　　继天宫院之后，黄村成为大兴乃至北京南部区域今年最为惹人注目的区域之一。

　　去年4月份以来，大兴区黄村镇同区域内相邻的多宗地块陆续完成出让，先后被泰禾房地产、万科和首开联合体、恒大地产竞得。品牌房企在黄村拿地竞争之激烈，在去年较为罕见。

　　4月10日，泰禾房地产连续获得大兴区黄村镇的两幅地块，拿地总代价达到51.7亿元，泰禾房地产拿地两周后，大兴区黄村镇两幅地块再次挂牌，在同一日内，分别被万科和首开联合体、恒大地产以7.63亿元和41.6亿元竞得。其中，恒大地产所获的大兴黄村镇地块在竞拍现场经过了174轮竞价，溢价率接近180%。

　　据悉，黄村位于大兴新城核心区，该区域是大兴新城规划中的金融商务区，同时也是北京南部具生态特色的宜居新城，未来承载着新城核心区的行政服务功能，让业界普遍关注的是，大兴区黄村镇这几宗地块因为建设内容多是商业项目和住宅项目，由于拿地时间相对集中，未来的差异化竞争将成为各家房企共同面临的课题。

　　>>典型项目

　　今年即将入市的包括泰禾、万科、恒大等房企在大兴黄村项目。对于黄村区域发展，业内人士认为，如果说2014年大兴黄村还处于由刚需市场向改善型市场过渡的阶段，但是，当年黄村出让地块的平均楼面价已升至18591元/平方米，这意味着未来开发完成的项目销售价格将不低于4万元/平方米，那么2015年黄村的市场供应主力将全面转变为改善型产品。随着政府连续几年加大北京南部地区的投入，大兴黄村从区域的交通、商业、教育、医疗等综合配套上已经有了质的飞跃，足以承载改善型需求对生活配套的要求，再加上大型开发商进驻黄村，住宅产品品质也将迎来新一轮的升级，预计该区域将逐步转为改善型市场。

　　东坝

　　>>区域特点

　　2013年11月21日，恒大地产以51.35亿元总价夺得北京朝阳区东坝南区地块，刷新北京年内的总价地王纪录。一年多来，东坝作为京城东北部热点区域，相继迎来了恒大、保利、首开、首城置业等多家品牌开发商进驻。

　　2013年11月4日下午，保利首开联合体以21亿元，配建8500平米限价商品住房以及5万平米自住商品房竞得朝阳区东坝地块，其中自住型商品房部分售价为2.2万元/平米，折合楼面价59941元/平方米。2013年11月21日，恒大以51.35亿元的总价，配建16900平方米“限价商品住房”和11.2万平方米的自住型商品房斩获地块，并成功卫冕当年宅地市场的总价地王。11月28日，东坝区域又一块规划建筑面积约9.2万平方米的地块出让，最终首城置业以21.45亿元，现场竞报自住房面积4.2万平方米竞得该地。

　　东坝区域毗邻东五环，交通便利，同时又是连接机场临空经济区、望京商圈、朝北商圈的重要节点。拥有东五环、机场第二高速、规划中的地铁3号线、12号线等立体化交通网络，地处连接各大商圈的核心地带。

　　>>典型项目

　　除了首开·常青藤外，恒大、保利、首开、首城置业等在该区域项目也将入市，经过一年多筹备，区域项目相继在今年入市。以保利为例，在保利北京2015年计划入市项目中，保利首开东坝项目被寄予厚望，按照规划，保利首开东坝项目是保利地产与首开地产联袂打造的北京顶级城市别墅项目，集保利地产与首开地产多年豪宅开发经验之大成，拟打造成北京顶级的纯法式城市别墅。

　　京西

　　>>区域特点

　　回顾去年北京土地市场，京西石景山与门头沟是不可回避的区域。

　　以10月、11月两月为例，品牌房企在这两个区域攻城拔寨，10月17日，保利首开联合体以33.8亿元拿下门头沟永定镇地块，同一日，北京城建以25.9亿元拿下另一宗门头沟永定镇地块；21日，京投银泰以42亿元拿下门头沟潭柘寺地块；11月2日，中海地产以59亿元的总价，摘得石景山区老古城综合改造项目C等地块。

　　在京西土地中，石景山刘娘府地块出让从一个方面反映出房企对京西的重视，去年9月28日，经过80轮的竞价搏杀后，奥宸远洋联合体最终拿下石景山区刘娘府地块，价格成交49.27亿元，溢价率为49%。根据中原地产首席分析师张大伟计算，石景山区刘娘府地块因为其所在区域的稀缺性，折算楼面价已经达到4万元/平方米，而不到10万平方米的住宅部分楼面价实际上已经接近5万元/平方米，未来售价有望突破10万元/平方米。

　　>>典型项目

　　目前区域有远洋·新天地、泰禾·长安中心、华润·润西山、中海·金石公馆、刘娘府项目等多个项目。据远洋相关人士透露，“石景山刘娘府项目未来将打造成低密度联排、平墅产品，主要满足二次改善型客户需要，预计今年将推向市场。”

　　业内人士表示，上风山水的京西区域有着良好自然条件，随着石景山、门头沟区域定位明确，产业升级，区域房地产产品及购房人群也开始升级换代，高端色彩更加显现，商品房供应量的增加，预计未来京西板块将成为北京房地产市场新兴的热点区域。

　　京华时报制图吴尚楠