评论：江门为何难抑发展城市综合体冲动(3)

    众多大型的城市综合体涌现，不仅分流了消费者，也分流了商户。业界流传称在当前的市场环境下，即使是实力雄厚的开发商，面临的招商难的问题也比较突出。细心的市民发现北新区两大城市综合体内出现了重复的商户。像九毛九、星巴克等从未进入江门市场的品牌一下子在很短的距离内连开两家，这种现象比较少见。有业内人士分析认为这是由于开发商动用了与商户的关系将其“请”过来“撑场面”的，这说明了招商情况并不尽如人意。不过商户向笔者否认了这种说法，表示是经过严谨的市场调研才决定进驻。

    新旺地产罗先生告诉记者，江门中信大厦、国际金融大厦等高档写字楼也出现了严重的空置情况，中信大厦出租率约为六成，国际金融大厦估计仅有四成。整体而言，写字楼市场供过于求。

    城市综合体的选址，与这个区域的经济、人口、居民消费水平等有着密切的联系。据江门统计部门发布的2013年江门统计年鉴显示，江门去年的城镇人均可支配收入为29772元，甚至低于2013年全省城镇人均可支配收入的平均水平。2013年的国民生产总值也仅仅突破两千亿，在全省排名中游。人口方面，2013年统计的全市常住人口仅有449.76万人，其中市区人口是184.87万人。在经济发展动力并不强劲、消费力不足的情况下大规模建设城市综合体，也难免引起市场上对江门城市综合体过度发展的质疑。

    谁是城市综合体过度繁荣的推手？

    刚刚过去不久的“双11”，天猫以571亿元的成交额再次刷新纪录。实际上，电商对商业地产的冲击是十分明显的。电商的凶猛来袭，让商业地产的发展相对呈现了一定的颓势。

    在商业零售营业额受到电商蚕食、江门城市综合体有饱和趋势的情况下，精明的房地产开发商为何仍热衷于城市综合体的建设？江门为何难以抑制城市综合体的建设冲动？

    一位不愿透露姓名的业内人士认为，当前江门城市综合体大规模建设，一定程度上体现了政府部门的意愿。“因为规划先行，地块在招拍挂阶段就已经限定了用地性质。”该业内人士分析，多个大型的城市综合体出现也是政府部门愿意看到的局面，因为这一方面提升了城市的形象，另一方面又有相关的招商引资。

    上述业内人士还透露，其所在的公司曾“看中篁庄一块地块，但阅读相关规划资料之后发现该地块要求建设商住综合体，公司讨论后决定放弃竞拍该地块”。

    一个巴掌拍不响，精明的开发商为何在这种竞争激烈的市场环境下仍愿意大规模投资？是否真的对江门的城市综合体的前景看好呢？业内人士认为，其实开发商也是受利益驱动。新旺地产罗先生认为，开发商在这场城市综合体“大跃进”中并没有损失，反而能获取利益。“在这场游戏中，开发商也不是输家。由于政府想提升城市形象、打响城市名气，所以在拿地时往往给这些有实力的开发商优惠条件，让开发商有足够的利润空间。”

    显然，开发商不会是这场击鼓传花游戏中的最后一棒。那么，谁来承担风险？“开发商并没有很大的风险，因为通过卖洋房、卖商铺，开发商已经可以将很大一部分资金套现。政府部门也增加税收，完成了它的目标。最终的风险还是嫁接到购买商铺的业主身上。后期一个商场运营成功与否，尚是未知数。”邓永健说。

    然而也并非所有人对江门城市综合体的前景都不看好。在市区一家地产公司任职经理的业内人士认为，城市综合体的涌现是经济发展到一定程度的体现，是江门商业转型升级的需要，“而且城市综合体会逐渐偏重于体验式的消费，受到电商的冲击不大”。同时，由于住宅的成本、价格体系已经过于透明，开发商没有很大的利润空间，但是商业地产的评价体系还不成熟，利润的增长空间仍是个未知数，未来将进入商业地产的黄金十年，这也是吸引了许多开发商参与其中的一个重要因素。