评论：如何看房企倒闭的多米诺之忧

　　近日，由中国社会科学院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014-2015)》预测，2015年一、二线城市房价或将继续下滑，但有望在下半年逐渐回暖，限购政策有望全面退出，未来一半以上的开发商或将转行、消失。

　　据不完全统计，仅北京、武汉、四川等三地，过去一年已有上千家房企从楼市“消失”。虽说在国家“稳中求进”政策环境下，房企破产的多米诺效应出现的可能性很小，但也不能忽视高存量、高负债重压之下许多房企生存状况堪忧，调控重压之下必然要有部分房企因面临资金问题在这场“生存之战”中被淘汰，市场竞争下的优胜劣汰或许才是不可逆转的自然法则。

　　现在问题是，即使今后的货币环境将逐步放松，但开发商的筹资成本仍难下降。

　　尤其对于中小型房企来说，为了生存和发展，往往追求比大型房企更快的增长速度，然而，一旦行业陷入低潮，这样的房企风险往往最先暴露。“未来90%的房地产企业都必须要淘汰出局。”此前，新城控股集团副总裁欧阳捷在一场地产论坛上悲观地表示，“至少在未来5年时间里，房地产投资规模和增速还会继续下降，新开工面积和土地购置面积也会下降，这是必然的。”

　　对于未来90%的房地产企业将被淘汰出局，欧阳捷认为有着足够的数据支撑。他在现场罗列一堆数字推算，2012年全国有8.9万家房地产企业，而在房地产市场疯狂的2013年，全年房地产市场竣工面积为10亿平方米，如果按照10万平方米体量的楼盘计算，仅仅需要1.1万家房地产企业就已足够。

　　越来越高的负债率、逐渐到期的房地产信托、银行信贷……都成为目前房地产企业必须面对和解决的资金难题。尤其是一些2009年、2010年进入楼市的小房企，拿地成本高，降价空间小，资金回收慢，资金链十分脆弱。加之房地产将迎来银行还贷和信托还款高峰，许多房地产企业都是硬挺着“求生存”。“能活下去，就是万幸”。现在，最让管理层担心的就是房企因为资金链断裂而出现“破产潮”，以及可能会出现开发商申请破产或者留下“烂尾楼”而跑路的情况。如果出现房企“破产潮”将带来严重后果。

　　虽然有了法律规定的破产程序，但是由于牵涉到众多购房者、银行、建筑公司，破产清算如何进行仍需明确。银行的欠款谁来还，烂尾的楼盘谁来接手，业主的权利如何保障？这些问题处理不好，都将带来一系列社会问题。因此，如何防止项目因为房企破产而烂尾，影响购房者的权益，从而引发更多的社会问题，将极大地考验政府的应对能力。

　　尽管中国房地产市场化已走过10多年的历程，但迄今为止还没有建立起行之有效的消费者保护制度，因此，作为政府主管部门除了预警，更应提出有针对性的措施，地方政府除了继续贯彻落实中央的调控政策外，应自主采取多重监管手段。

　　一方面，政府对于房地产企业的资金流应加强即时管控。如政府可与银行等金融信贷机构合作，建立对房企的负债情况监测网络，解决信息不对称难题。尤其是对那些没有上市、也没有银行信贷的房企，一旦出现异常资金流，就要警惕其暗存的非正常渠道融资风险、资金抽逃风险、资金断裂风险。

　　另一方面，在开发商回笼的预售款中，有必要建立业主保障的保证金，由第三方存管，直至住房安全移交到购房者手中。以资金为房产安全和质量背书，才是解决经济纠纷、保护弱势一方的最佳途径。

　　此外，作为购房者，购房时应当关心房企资质及其经营情况，购买期房者更应该谨慎。同时，政府主管部门通过数据搜集与分析，可以及时作出反应进行调控，也可以将各种风险信号传导至社会，及时给广大购房者以提醒。

　　面对可能出现的房企破产危机，各地政府对开发商自有资金实际状况进行全面调查，对不符合条件的房企黄牌警告乃至直接给红牌，实现正常有效的劣币淘汰，不让那些不具备正常资质的房企鱼目混珠、坑害购房者权益，显然已成当务之急。

　　（作者单位系连云港市司法局经济法制处）

　　■吴学安/文