租售并举、REITs能给房地产带来“第二春”？

　　1月14日，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)指出，通过建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。房地产企业热盼已久的融资工具REITs在经历诸多监管层面的反复与转折之后，终于有望取得阶段性突破。

　　那么，《意见》提出的租售并举和REITs能否给不堪库存和资金压力的房地产企业带来继1998年房改之后的“第二春”？《每日经济新闻》记者就此展开了调查。

　　针对住建部《意见》，银河证券房地产行业首席分析师赵强认为，上述措施不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新，也是完善房地产行业长效机制和优化住房结构体系的重要环节。预计在不久的将来，类似连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构、住宅产品租售并举的盈利模式，甚至房地产信托基金都将出现，有望开启行业发展模式的深刻变革。

　　但在一位开发商看来，上述《意见》若要真正实施，还需要住建、国土、财税、银监、证监、保监、工商等多个部门共同协作，制定一套相关配套政策。

　　实际上，最让业界兴奋的是《意见》提出的REITs试点。如果REITs等房地产资产证券化、金融化的试点能够成功，对房地产行业来说，将可以大大“解放生产力”，进而让房地产行业有望继1998年的房改政策之后，再一次迎来春天。

　　不过，从《每日经济新闻》记者调查了解的情况来看，房地产资产证券化面临的阻力非常大，短期内难以迅速铺开，“春天”还很远。

　　住宅迎来去库存契机/

　　住建部《意见》提出，要培育和发展租赁市场，建立租赁信息政府服务平台 （探索租赁合同网上备案制度），培育新型的住房租赁经营机构（连接机构和个人），鼓励租售并举的盈利模式，支持开发企业将存量房转为租赁型的养老或旅游地产，推进REITs试点等。

　　赵强对此的解读是，房企住宅产品的盈利模式一直以来都是 “拿地-开发-销售”，而销售受制于市场状况、贷款难易程度和购房人群的支付能力，因此在回款节奏和可持续方面都存在不确定性，尤其是在大部分供过于求的三四线城市，新房库存短期内很难出清。而开发销售向租售并举模式的转变，可帮助一些购房需求不足但租赁需求相对强劲的区域快速去化，一定程度上可缓解存货压力。

　　中国指数研究院最新研究报告显示，目前国内一线城市库存相对合理，潜在需求旺盛，消化库存压力不大；二线城市中呼和浩特、大连等少数城市库存压力较为严峻；多数三四线城市库存高企，去化压力较大，过剩风险突出。

　　在赵强看来，通过新房市场和租赁市场的结合，可衍生出至少四种盈利模式：第一类，针对新房成交活跃、流动性好的区域，依然是直接或通过销售代理机构向购房者销售；第二类，针对销售前景不明朗、但租赁市场活跃的区域，开发商可以将新房房源委托给专业的住房租赁经营机构进行出租，锁定稳定的租金收益，等到市场向好时再对外销售；第三类，在现金流压力较大、销售前景不明朗的时候，开发商可以将新房按一定折价批发出售 （或约定购回）给房屋投资银行或房地产信托基金，由其对资产进行打包，向上出售给投资者，向下服务于租房和购房客户；第四类，在保障房供应落后的地区，开发商也可以直接将房源出租给政府。

　　租金回报过低成阻力/

　　尽管住建部助力房企去库存的意愿明显，但在目前国内住宅租金回报率低于贷款利率的情况下，要实现向“租售并举”转型阻力重重。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，目前国内住宅物业租金回报率约为2%~3%，这意味着同样一套房，房企选择持有住宅物业，依赖租金的投资回报期长达30~40年，从租金收入获得的现金流甚至不够偿付贷款利息。因此，房企选择对外租赁的意愿不强。

　　为了降低房企在出租物业期间沉淀的巨大资金压力，《意见》提出积极推进REITs试点。据悉，REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。对于房企而言，通过出售项目给予REITs可提前回笼资金，缩短投资回报周期。

　　但广发证券分析师乐加栋指出，从国际经验来看，物业收益率高于10年期国债收益率是REITs发行成功的关键因素。目前我国的10年期国债收益率超过4%，而租金回报率来看，即便国家给予税收优惠，收益率也难以满足投资者需求。

　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者，从发达国家经验来看，住宅类产品往往不是REITs的主要投资对象，因为住宅产品租赁营运的难度较小，且租金收益率偏低，难以通过提高管理水平增加租金收益。在目前的情况下，除非国内住宅租金回报率增加一倍，或者物业售价下跌一半，否则无论是房企自持还是通过REITs持有住宅物业的回报率都难以满足投资者需求，因此，上述政策对于降库存带来的效果有限。

　　第一太平戴维斯中国估值及专业顾问服务部董事甘启善指出，在REITs发展比较成熟的美国，REITs主要投资的仍是商用类物业，很少涉及住宅。