租售并举、REITs能给房地产带来“第二春”？(2)

　　尚待配套政策出台/

　　要将住宅类产品转成租赁型的养老地产、旅游地产，需要相关部门出台配套政策，甚至需要在法律层面进行修订，才能最大程度地落实《意见》的内容。

　　绿地集团董事长兼总裁张玉良告诉《每日经济新闻》记者，美国的开发商之所以能够做到租售并举，是因为有税收上的优惠，目前我国并不具备这样的税收优惠政策。

　　实际上，早在住建部《意见》提出将住宅类产品转成租赁型的养老地产、旅游地产之前，已有开发商在此领域试水。

　　1月16日，万科总裁郁亮在万科松花湖度假区开幕致辞中表示，休闲度假物业将成为万科未来业务的重要组成部分。此前，万科还在杭州和上海试点开发养老地产项目。但是，转型租赁旅游和养老地产能不能给开发商真正带来盈利？

　　一位开发商负责人表示，目前养老地产和旅游地产本身的盈利模式都不清晰，更谈不上通过资产证券化，向中小投资者销售上述产品。

　　张玉良也持类似观点，他认为，养老地产目前很难盈利。因为目前的养老地产更多是公益性质的，其所针对的人群收入也大多在中产以下，不太可能提供给开发商很高的投资回报。在此背景下，开发商若要将住宅转为养老地产出租，就需要政府给予一定补贴、免税等政策优惠，但这些政策显然不是住建部单个部门能够决定的。

　　等到如果要将物业作为旅游地产出租，也会涉及物业用途和房屋属性不一致等问题。据了解，我国对于经营住宿业有特种经营许可要求，而住宅是无法申请到特种经营许可的。《物权法》第七十七条更有明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　这意味着，《意见》要得到充分实施，还需要很多政策配套，以及相关法律、法规的修订，这显然有很难在短期内完成的。

　　房企盼REITs带来轻资产机会/

　　虽然《意见》离真正落实还有很大距离，但开发商还是从中看到了一个积极信号——投资性物业的金融化。“如果资产证券化得到实施，那将完全是另外一种玩法。”某开发商上海公司总经理助理在谈到房地产金融化改革时兴奋地说，如果能够实现房地产资产证券化，企业可以进入的领域将空前广阔，包括新型城镇化的很大一块市场。

　　张玉良此前在谈到新型城镇化的机遇时，就表达了对产业地产的信心，认为未来很长一段时间，产业地产仍然有机会。而推动产业地产快速增长的，就是房地产的资产证券化和金融化。

　　2014年10月，苏宁云商发布公告称，公司计划将旗下11家由相应门店资产设立的全资子公司，以不低于40.1亿元的价格，转让给中信金石基金设立的私募投资基金，以开展创新资产运作。这被看作是继中信证券于2014年5月率先上市“中信启航”产品后，国内又一款准REITs。

　　苏宁云商上述子公司以11家自有门店物业的房屋所有权及对应的土地使用权出资设立，苏宁将按照市场公允价值确定交易对价，可获得优质门店增值收益和现金回笼。同时，公司以稳定的租赁价格和长期租约获得门店物业的长期使用权。门店物业的租金收入及该私募投资基金未来处置股权或门店物业的增值收益，将成为私募基金的收益分配来源。

　　但是，金融业内人士普遍认为，上述模式离真正意义上的REITs还有很大距离。首先，产品仍然是私募，不是公募。另一方面，如果类似模式是由开发商操作，有可能会被要求约定回购条款，或者签订担保协议。

　　和海外市场不同，国内目前缺乏成熟的房地产持有基金，这使得资金的退出成为问题。如此一来，房企会普遍被要求签订回购协议，以确保未来一定会有资金接手。但这一模式对开发商来说，却相当于“假股真债”，并不是真正意义上的“轻资产”。

　　因此，房地产业界对REITs的需求非常迫切。广发证券的研究报告认为，对比美国、日本在REITs快速发展阶段的经济与房地产市场格局可以发现，随着人口结构及收入水平支持社会向工业化消费型社会转型，房地产市场中住宅占比开始下降，商业地产进入高增长阶段。此外，这个阶段整个社会无风险收益率降低，为REITs的发展提供有力支持。

　　“如果政策能在税收层面给予优惠，那么目前一线城市中部分处于核心地段的优质商用物业已经具备发行REITs的条件。”欧阳捷告诉记者，随着中等收入人群的增加，中国经济将进入消费时代，消费力的增长将带动租金上涨，加上线上线下融合带来的整合效应，商业地产在未来十年蕴藏着巨大的机会，而REITs推出将改变房企以往散售商用物业的做法。

　　乐加栋预计，在REITs推出后，追求高收益的房企将负责商业地产的前期开发以及培养，待物业成熟后再出售给REITs，追求稳健收益的投资者将通过持有REITs获得持续稳定的租金分红收益，这意味着不同风险偏好的资金将流向商业地产运作的不同环节，实现资金风险偏好与投资收益相匹配，不仅降低了房企以往巨大的资金沉淀压力，也提升了其开发商业地产的积极性。

　　相对于纯粹的商品住房，涉及保障房的REITs蕴藏着更大机会。黄立冲认为，在许多商品房供应过剩的二三线城市，政府已经没必要重复建设包括棚改在内的保障房，倒不如将这笔资金用于收购现成的商品房，然后以REITs的形式运作，只要政府在税收上提供足够优惠，通过租金收入加上保障房社区附近的大型商业设施以及停车位等配套收入，未来或将有类似香港领汇房地产信托基金这样的保障性不动产REITs面世。　　每经记者 区家彦 杨羚强发自广州、上海