中国新天地未拆分的原因：预期市盈率低(2)

　　正按计划做上市准备/

　　然而，商业地产眼下却在经历前所未有的挑战。房地产专家蔡为民告诉记者，国内商业地产普遍运营困难，相当多的购物中心身陷泥潭。与住宅物业领域“地段决定一切”的规律大不相同，商业地产有更多的变数。“由于互联网带来的巨大冲击，商业地产走下坡路才刚刚开始。旧的盈利模式很难持续，商业地产只能不断地探索新模式、新花样来吸引顾客。”蔡为民说。

　　仲量联行华东区零售地产部总监邓汝舜表示，“零售市场上的谨慎情绪预计将成为一种常态，开发商在租金以及免租期谈判方面更加愿意做出一定让步，尤其是地理位置不够好的项目。”

　　瑞安对商业物业向来极为“惜售”，2013、2014年的几次出售都是整体性退出，售出的项目并非表现最好的核心资源，出售项目补充现金流的用意较为明显。

　　克而瑞研究总监薛建雄告诉记者，中国新天地目前的状态是大量自持商业物业，周转速度比较慢。此类以收取租金为主要盈利模式的企业如果现在上市，获得的市盈率大约在5~6倍，这样的价格并不能令人满意，这或许是中国新天地迟迟没有上市的原因之一。如果要获得更高市盈率，中国新天地恐怕还需将一些高周转的资产注入。

　　对此，瑞安向记者回复关于中国新天地何时上市的问题时表示，“我们一直按计划准备，只待合适的市场条件，并需要获得相关方面的批准。”

　　瑞安透露，中国新天地成立后，瑞安房地产专注开发社区，而不再持有任何投资物业，成为一家纯粹经营房地产开发的公司，专注于住宅及商业物业的开发。中国新天地则负责投资、经营和管理商业物业，以及出售商业物业，专注于资产管理及提升资产价值。这样的安排有助于两家公司各自发挥自身的专业优势，加快商业资产的销售。

　　目前，瑞安正在推行新的开发模式，专注在内地开发多功能、可持续发展的整体社区。通过总体规划，打造集“生活、工作、休闲”于一体的多功能社区。瑞安开发的总体规划综合社区主要有三大类：以大平桥为例的城市中心总体规划社区；以虹桥天地为例的交通枢纽项目；以创智天地为例的知识型社区。

　　结束旧城改造路线，打造社区模式，分拆中国新天地上市，瑞安的转型完成还将需要一段时间。　　每经记者 卢曦 发自上海