穗十区二手楼去年成交48799套 成交创十年来新低

■CFP图

　　如果说去年一手楼市的成交只是高位回落，而被“抢客”的二手楼市则跌入了近十年来的谷底。广州市国土房管局数据显示，去年全市(十一区)二手共网签57439万套，网签面积为485.58万平方米，成交均价为9968.805元/平方米。如果按照以往官方的十区统计口径，去年仅成交了48799套，比2008年还少4782套，成为自2004年以来广州二手楼市的最低点。

　　■新快报记者 邓苏梅

　　卖方市场转向买方市场

　　去年上半年广州二手楼市月平均成交量在5000套以上，自去年下半年以来，寒风凌冽。从房管局公布的成交数据看，除了12月出现反弹外，7-11月成交普遍以三四千套为主，而在一手楼市传统黄金期的10月份，二手楼市更是出现2986套的年度新低。

　　值得一提的是，官方部门去年统计口径发生变化，由原来的广州十区变为广州全市(包含增城、从化在内)，如果刨除二区的数据比较，2014年广州十区的二手住宅成交量仅为48799套，比2013年锐减了近半。业内机构分析，去年成交量低位运行主要受到穗六条后续影响、银根紧缩以及一手市场分流等三大因素影响。从买卖双方的心态看，也实现了2013年卖方市场的绝对逆转，成为买方主导。

　　相对萧条的市场环境，也折射出中介公司在去年的“生存困境”，抢占一手市场份额、抱团抵制互联网平台、调整二手中介佣金等，一度成为话题热点。

　　广东合富房地产置业有限公司副总经理潘宇豪介绍，虽然一二手联动在近几年已经成为市场常态，但是去年的规模特别大，仅该公司一二手联动项目就占了公司总业务的7-8成，而在2013年，二手房买卖和租赁业务还能与一二手联动业务平分秋色。

　　去年二手楼价依然惯性走高

　　满堂红市场战略部高级研究经理周峰表示，虽然去年卖方市场的士气有所减弱，但是整体的价格仍然属于上升通道。从去年该公司成交情况看，去年二手住宅买卖的成功压价空间为5.9%，比2013年的3.8%增大2.1个百分点，也高于2011年的5.0%和2012年的5.4%，但真正愿意配合客户作出价格让步的小业主只有极少数，这也是成交量缩减的主要原因之一。

　　根据满堂红对全市划分为32个板块的数据比较显示，2014年除了新华板块均价同比下跌外，其他31个板块的二手住宅成交均价同比皆上涨，其中同比涨幅在10%以下的有15个，同比涨幅在10%-20%(含)之间的有14个，同比涨幅在20%以上的有2个。而均价在2万元/平方米以上的板块有19个，比2013年增加8个。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌也认为，因为2013年年尾比年头的楼价出现较大幅度的上涨，2014年楼价在2013年年末的势头上有所回调，从整体看，2014年的楼价比2013年还是涨了许多。但是从2014年年度楼价的走势看，房价则有小幅的回调。

　　合富标准指数显示，2014年一季度广州二手楼价仍保持惯性微幅走高态势，不过，受楼市低迷影响，二、三季度，广州二手楼价逐月小幅回调，四季度，二手楼价大致有所走稳。

　　聚焦

　　“证未满5年”房源交易难度加大

　　上周，有中介爆料称，广州地税局对二手房交易认定是否证满五年的标准有所调整。以往某些区域对时间的界定只需要精确到月，调整后需要精确到日。

　　以一份2011年5月30日登记的房产证为例，需要到2015年5月29日，才可被认定是真正满5年，而按照以往有些区域的标准，只需要到2015年5月即可享受免营业税政策。并且以往认定房产证的时间可以有“完税时间”以及“房产证登记时间”两种认定标准，采取孰先孰认定的规则。但是以后将调整为“从房产证出证之日至正式网签之日计算是否满5年”。在认定规则更趋严格后，市场上证未满5年的房源将有所增加。

　　周峰认为，市场上证未满5年的房源成交难度变大。未来要求“各付各税”的客户会继续增多，“证不足5年”的物业若要顺利成交，业主要么降低售价，要么主动承担属于自己的税费。

　　预测

　　今年二季度

　　或步入调整期

　　周峰分析，2015年的广州二手楼市将依然受到政策、信贷、卖方定价、客户选择等影响。他认为，其中“穗六条”的影响仍然最大，但是由于该政策行政色彩比较浓厚，调整是迟早之事，因此今年的走势需分两种情况看待。若“穗六条”在整个2015年不放松，则信贷放松及降息手段可以促使第一季度二手市场成交延续2014年第四季度的态势继续放量，在消耗一大部分市场需求的情况下，第二季度之后将步入短期调整，楼价仍会下调，待符合入市资格的客户积累到一定量才重新释放。另外，如果“穗六条”在2015年某个月份得到放松，则放松前的表现类似上一种情况，放松后因入市客户增多及信贷政策的配合，二手市场特别是郊区板块被真正激活，原十区月均登记量有望回到5800宗/月的水平，二手楼价也会一改2014年的窄幅振荡态势，进入单边上行通道。

　　合富置业则认为，随着“笋盘”和刚需旧客的逐渐消化，市场的交易节奏也会有所放缓，总体二手楼市将进入阶段性的储客周期。总体预计2015年广州二手楼市的成交量或会增加一到两成。价格方面，由于客户追价意愿普遍不强，二手楼价仍将以平稳为主基调。