一线城市回暖是否意味楼市已“满血复活”？

　　去年年底以来，一线城市土地市场“风生水起”、“面粉”贵过“面包”现象时有发生，楼市成交也“量价齐升”，一线城市回暖能否持续？楼市是否已“满血复活”？

　　国家统计局最新数据显示，2014年12月，深圳新建商品住宅价格环比上涨1.2个百分点，成为3个月以来新房价格首个环比上涨的城市；北京、上海、深圳、广州等四个一线城市的二手住宅价格环比也全部上涨，平均涨幅为0.4%。

　　除了房价整体企稳上涨外，一线楼市成交量也快速回升。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读2014年12月房价数据时表示，当月四个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。与此同时，在全国土地市场整体持续低迷的大背景下，一线城市土地市场显得格外“任性”。市场机构中原地产监测数据显示，2014年，北京、上海、广州和深圳四个一线城市土地出让收入高达5072亿元，其中住宅用地成交额首次突破3000亿元，创下历史新高。

　　进入2015年后，一线城市的土地市场热度并未消退。据监测，2015年1月前半月，四个一线城市土地出让金总计超过200亿元，楼面价格和溢价率双双创下去年以来的新高，分别为1.17万元/平方米、30.5%。1月7日，华润、首开、平安联合体以总价86.25亿元的价格竞得北京丰台白盆窑地块，成为北京新的总价地王，剔除限价商品房和自住型商品房后，该地块楼面价超过5万元/平方米，而该区域的二手房价格仅在4万元/平方米左右。

　　一线楼市企稳回升是当前楼市分化加剧的表现。由于资源高度集中、人口大量流入、潜在住房需求旺盛，一线城市库存消化压力相对较小，而多数三四线城市存在产业支撑和人口流入不足的问题，仍面临高库存压力。具有品牌、资金和资源优势的龙头房企也纷纷回归一线拿地，提高市场占有率，土地市场竞争加剧不仅推高了房价成本，也在一定程度上加重了房价上涨预期。此外，一线城市对政策调整更加敏感，首套房贷款认定标准放松、降息等对去年年底以来一线楼市显现回暖产生了积极作用。

　　但业内人士指出，一线城市回暖并不意味着楼市已“满血复活”。高库存压力、行业资金面趋紧、需求增长放缓等，决定了楼市筑底调整还将持续较长时期。首先，楼市库存持续增加，局部区域供应严重过剩。根据国家统计局数据，2014年年末，全国商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，住宅待售面积超过4亿平方米。其次，去库存风险加大使得金融机构加强了房地产行业信贷风险防范，2014年，房地产开发企业到位资金同比增速首次出现负增长，未来行业资金趋紧将呈常态化。此外，住房制度改革和人口红利带来的需求爆发期已经结束，目前居民投资渠道日趋多样化，住房逐步回归消费和居住属性，未来需求将进入平稳释放期。

　　中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为，楼市的地区性差异越来越明显，一线城市“风向标”作用已经弱化。在供明显大于求的城市，消化存量仍是2015年的重要任务。对于一线城市而言，高房价与购买力不足之间的矛盾仍然突出，在继续做好保障房建设和分配入住的同时，要规范和发展稳定的住房租赁市场，使居民通过租赁和购买两种方式实现住有所居。 (李倩倩)