降息后1月份房贷不降反升 可向银行索取月供表(2)
一种是按月调整,即央行利率变动后,银行在次月即开始执行新利率标准。这种方式,相对较少。而对客户来说,在央行降息通道中,这种方式较为划算。
“当央行调整利率时,每个房贷客户究竟是按照哪种方式调息,在银行与购房人签署的贷款协议中都有所体现,因此购房者何时可以享受到降息的利好,取决于当初与银行签订的贷款合同。”该人士解释说,近期提到的“1月份房贷月供不降反升”的情况,就属于“按年调息”的方式。
谁的房贷月供升了?银行:等额本息还款客户
目前,房贷市场上,选择“按年调息”的客户为主流。那么,这些客户中,都会出现“年度首月房贷月供增加”的情况吗?
“不是的。”一家商业银行负责房贷业务的负责人解释说,目前,出现“年度首月房贷月供增加”的客户,多为等额本息还款客户,而且其还款日多集中在前半月,才会出现这种情况。
银行房贷的还款方式分为等额本金、等额本息两种。
两者有何不同?按照还款额度的变化,可以通俗地解释为:等额本息,每月房贷月供额相同,在月供额里“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。
而等额本金,月供额是变动的,早期月供额较大,此后逐月递减。在月供中“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的本金比例大、利息比例小,还款期限中,越往后本金比例越小、而利息比例越大。
以2012年贷款36万元,还款期限20年为例:选择等额本息还款方式,月供2700元,但降息后,1月份的月供为2751.8元。
银行人士解释说,这增加的51.8元来自两方面:一是本月的房贷还款利息采用分段计算,也就是2014年12月的利息按照老基准利率计算,2015年1月的利息按照新的基准利率计算。二是等额本息中,本金与利息的比例发生了变化。
1月份月供为啥增加了?银行:1月份是分段计息
他进一步解释说,至于“2015年度1月份房贷月供增加”的原因,可以归结为两个方面。
一方面,银行每年计算的房贷月供额中“本金与利息”的比例都会做相应调整,根据“等额本息”的月供计算方式,对于同一笔房贷,其还款期限越往后,本金的比例越大,利息的比例越小。2015年,1月1日利率降低后,月供中归还的本金占的比例变大,1月还款金额中的本金比上一期还款金额中的本金增加较多,所以1月月供可能多了几十元钱。
另一方面,上文中孙先生和刘小姐都是等额本息还款法,银行在计算2015年各月份的月供额时,会采用分段计息的方式。以孙先生为例,他的月供还款日为每月8日,在2015年1月份的还款额中,2014年12月9日-31日的利率仍是按照降息前的利率标准执行,时间长,利息相对较高;2015年1月1日-8日,则是按照降息后的利率标准执行,时间短,利息相对较低。