今年房企信托到期规模2413亿 房企再融资遇阻

　　资本正在逃离中国的房地产市场，无论是国内，还是境外。

　　根据用益信托的监测统计，刚刚过去的2014年第四季度，房地产集合资金信托的发行规模为486亿元，较2013年同期下降了61%；房地产集合资金信托的成立规模为356亿元，同比则下降了65%。

　　“光耀地产、佳兆业集团出现的一些问题，对房地产企业信托融资的负面效果是非常明显的。今后信托机构对房地产企业的融资只会越来越谨慎。”用益信托研究员帅国让向人民网记者指出，“另一个原因是，现在房地产行业并不景气，整个行业的风险和不确定性都在积聚。”

　　帅国让也进一步透露，2015年房地产信托到期规模相比去年将会增加27%。据用益信托的统计，今年房地产信托到期规模将达到2413亿元，而2014年房地产信托到期规模为1900亿元。

　　“今年房地产信托到期规模非常大，因此房地产企业对信托再融资的需求也会进一步加大，信托以旧还新的压力很大。”帅国让说，“但是，今年房企们的信托融资及再融资会变得非常困难。”

　　另外，帅国让也预测，虽然去年房地产信托发生的实质性违约情况并不多，但是今年这些房企发生信托违约、延期兑付及第三方接盘的现象会大幅增加。

　　在人民网最近举办的一次地产论坛上，针对近期二、三线城市可能出现的一些信托产品违约情况，京投银泰执行总裁高一轩分析，许多的金融机构在甚至在今年可能要直面的一个情况是，“短时间内是否会成为一家房地产开发企业”的可能性。

　　“因为信托违约之后很多的项目和土地都会抵押过来，这些信托公司、金融机构将会获得更多的房地产项目资产包。”高一轩说。

　　对于2015年的楼市状况，中房协副会长冯俊预测将会是一个相对理性和平稳的市场。不过，业内对今年房地产市场另一个判断是，房企将会普遍面临融资难的问题。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，2015年全国市场走势基本定型，也就是“见底和复苏”。但是对开发商而言，存在两类“黑天鹅事件”。

　　“一是与反腐有关，部分房企、部分项目与政府官员的关系，过于暧昧，官员落马而殃及池鱼。”杨红旭说，“二是与融资有关，民间高利贷所占企业融资比重过高，三、四线城市去库存仍需持久战，资金紧张，外遭挤兑潮。”

　　中国房地产开发企业今年在境外资本市场所遇压力同样不会轻松。花旗近期就点名包括富力地产在内等近期有债券到期的开发商，今年可能会面临较大的再融资压力和成本，中国开发商在境外融资时可能会更守规矩，专注于盈利能力而非快速扩张。

　　援引华尔街日报的消息，1月份通常是债券发行繁忙的月份，一些公司正在进行预备评级工作，并在试探投资者的兴趣。根据标准普尔的数据，中国上市房地产开发商2015年的到期证券规模只有33亿美元。

　　在刚过去的2014年，汤森路透统计，2014年中国内地房地产开发商发行了近150亿美元的债券，较2014年下降了41%。尤为明显的是，2014年超过四分之三的债券是在上半年，即中国房地产价格开始下跌之前发行的。

　　“恒大地产这类公司想要在2015年对债券进行再融资的话，最好的情形是借贷成本上升，最差的情形是融资大门被关上。”华尔街日报在文章中分析称。

　　一直对中国房地产有托底观念的政府或已经有所意识。今日市场已有消息称，已经暂停7年的房地产REITs（房地产信托投资基金）有望在今年上半年开启试点，房地产企业将迎来直接融资的渠道。

　　“在政策层面放开房地产信托基金肯定会对行业形成利好，但是资金在投资者和金融机构手里，这些资本是否仍然对投资房地产有兴趣亦是关键。”同策资源一位分析师指出，“REITs的放开，其实也是利用证券化分摊不可控风险。另外，REITs试点更可能先在租赁市场展开。”（余燕明）