2月楼市封盘期仅10新盘入市 商住楼由配角升主角

2月新盘清单 (数据来源：亚豪机构，仅供参考)

　　经历了2014年底大放量之后，新年伊始，北京楼市便进入了“冬眠期”。

　　据亚豪机构数据中心显示， 2015年2月预计开盘数为10个，其中纯新开盘只有4个。另外，2月份的新盘项目没有一个在五环内，内城区供应和豪宅供应更是挂零，除了金科王府和苏宁·尊悦大厦两个改善类产品外，其余项目皆是低总价面向刚需的产品。

　　封盘期 预开盘量持续走低

　　年关将近，楼市也进入了一年中最寒冷的阶段，2月京城楼市的预计开盘数量仅有10个，而1月份前20天的新盘数量就有9个，不难看出，2015年的新盘供应在开年阶段表现出持续走低的态势。

　　不过，供应锐减并不是由于政策变化或是市场波动，而主要是由于春节假期的影响。2月13日(腊月二十五)之后，随着各公司放假潮袭来，楼市也进入了封盘期，大多数项目都暂时冰封。另外，在2月13日之前的周末仅有2月1日、7日、8日三天，基于项目开盘大多会选择周末这一不成文的惯例，2月实际仅有3天的开盘节点，因此新盘数量不可避免地大幅缩减。

　　根据亚豪机构数据统计显示，2015年2月北京商品住宅市场预计将有10个项目入市，其中包括北京城建北京密码、苏宁·尊悦大厦、水晶屿等4个纯新盘，以及包含常楹公元·自由派、中建·国际港、领秀慧谷等在内的6个老项目后期。从历史情况来看，历年春节期间均没有新项目入市的情况，而春节所在月份也会成为全年入市数量最少的一个月份。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，春节是中国传统节日当中最重要的一个，对于楼市来说无论是买房还是卖房其关注点都不在房子上，而是要回“家”过年。另外北京市的城市特质也有其特殊性，由于外来人口居多，春节期间基本都奔赴各地回家过年，与二三线城市春节迎来人口聚集高峰正相反，北京市的大大小小住宅小区假期期间几近成为一座座“空城”，因此春节期间一般项目售楼处都是门庭冷落，也鲜有成交，基于此开发商在此期间也不会费太多心力在营销上。因此2015年的2月份也将成为全年供应的最低点。

　　仅4个纯新盘入市 多位于城郊区域

　　2月预开盘的10个项目中仅有4个纯新盘，其中不乏“老面孔”—— 北京城建·北京密码。北京密码是位于大兴南六环外魏善庄的一个低总价商住楼项目，由于临近规划中的第二机场和南中轴路，一直以吸引投资和刚需群体为主，自2014年三季度开始就一直传出“开盘”消息，但屡屡推后，北青报记者致电售楼处询问的解释为施工工作影响了开放时间，并且表示2015年2月并不保证一定能开盘。

　　苏宁·尊悦大厦是另一个纯新盘项目，位于房山区拱辰大街，是2010年苏宁拍下的房山地王地块，楼面价达到了9465.3元/平方米。该项目包括了商业和住宅部分，可能在2月最先推入市场的是项目的住宅部分，主打121平方米两居及182平方米三居。在2月份新盘多以刚需为主的背景下，该项目是除了金科王府外，另一个主打改善性的住宅项目。由于地价较高的因素，据项目销售人员介绍，售价可能在22000元/平方米左右。

　　除了上述两个项目，纯新盘还有位于昌平区的水晶屿和平谷区的蜜码空间。都是主打小户型的商住楼产品。此外，2月份计划入市的10个项目皆位于五环外，区位成熟度最高的是位于朝阳区常营的常楹公元·自由派，其余项目皆位于大兴、房山、昌平、长辛店等城郊地区，内城区的项目更是一个也没有。对此，一位业内专家表示，2月份楼市相对冷清，而熬到了3月份，往往代表着楼市小阳春的开始，拥有更好位置的优质项目普遍不愿意赶在春节期间入市，而是希望等待春暖花开后，再入市销售。

　　北京重申不放松限购 商住盘趁机“救场”

　　上周，北京市再次重申“房地产限购暂不考虑取消”，严格执行了整整四年的限购政策没有丝毫的动摇，这也让许多期待政策松动的开发商愿望落空，一些项目急忙改变了推盘计划，希望观望市场的反应。而另一些不限购的项目，则因为限购政策明确要继续执行，再次成为“香饽饽”，则理所当然地被推上台前“救场”。

　　统计数据显示，在2月预计入市的10个项目当中，商住类产品占据了半数席位，其中包括位于大兴的北京城建·北京密码、丰台区的中奥广场·首站、平谷区的蜜码空间等，而常楹公元·自由派在2014年就曾选择春节前后的节点以特价房的形式入市，今年则是故技重施。

　　对于商住项目由配角变身主角，任启鑫表示，在今年的市场背景之下，商住类产品具备两大优势，一是不限购，不限贷，由于楼市调控政策将大量具备购买意愿与购买能力的客群拒之门外，使得商住类产品成为满足购买需求的曲线策略；二是总价低，在2月预计入市的项目中，北京密码的广告声称70万元/套起，水晶屿预计售价79万元/套起，蜜码空间预计100万元/套起，低总价也确实吸引了相当数量的投资客和刚需购房人。

　　尤其是在北京楼市近年来住宅价格不断上涨的背景下，即便是五环外甚至六环的价格都已上涨至部分刚需人群无法承受的高度，而大部分商住项目的单价都比同区域普通住宅项目的单价低出20%左右，再加上其小户型为主的特征，使其价格容易被接受，去化速度快，成为开发商试探市场，淡季走量的首选。文/本报记者 李桁