楼市观望期 房企几家欢喜几家愁

　　据官方材料显示，2014年滨州房地产市场整体价格稳定，同比仍有小幅增长。被各种房产市场颓靡信息充斥的一年中，消费者偏于观望，房产商放弃过早，以致某些楼盘销售至中途即停滞不前。

　　对于几乎没什么泡沫的滨州房地产市场，加之小城镇建设开始加速发展，市场潜力还是可观的，房产商更应重振旗鼓，“不要放弃治疗”才好。

　　◆定位同质化

　　房产销售没必要做过细的受众细分，需要的是概念细分。

　　每个人都可能是潜在客户，只需做刚需还是改善、简约还是奢华等的总体分类即可，但在概念定位上则要做到独到，才能保证销售时有独特的销售主张。就如，打“学区”定位的楼盘，粗略一数就好几个，细想“观中海”、“枢纽旁”、“商圈内”确实是比较好的概念，但几乎每个楼盘都能套用，消费者眼都花了也认不准哪个楼盘是哪个。但像“SOHO”、“酒店式”、“某主题社区”等的定位在城区较少见。

　　对于已经开始推广的楼盘而言，坚持把一个概念“深耕”下去，即使是个不独特的概念，坚持的时间久了，消费者心里也就只剩下你了。

　　◆宣传曝光无节奏

　　楼盘不同于快消品，不保持持续的曝光率很难刺激市场，更难打造品牌形象和消费记忆。就如你要买房子，首先要让人们知道你那有房子。

　　对于大多数楼盘来说，较多采用的是宣传前倾的方式，即重要节点的宣传狂轰滥炸，中后期断档，甚至销声匿迹，这容易造成促销的“先旺后衰”，指望剩下的部分通过可怜的“余波”“荡漾”一下，难度有点大。如若连前期及重要节点的造势都没做好，口碑在市场上全无，销售从何谈起。

　　如果选择偏重“横”向传播，即要合并市场细分，模糊细分线，把宣传做广做大，持续有重点，不要停滞不前。而选择偏重“纵”向传播，即深化市场细分，更“下”一层楼，做深做细，有的放矢。商住房的宣传更适合“横”向传播，对于筛选条件明确的投资类商业则可考虑“纵”向传播。

　　◆商业动力不足

　　据记者观察及与业内人士交流发现，去年的住宅销售虽有瓶颈但问题不大，而几处商业做红火的唯独几家而已，想想这建材城那建材城搁置不前，也是可惜。

　　商业地产与住宅项目还不太一样，住宅是可以直接进行销售的，而商业的主要销售对象不是直接的消费者，而是商家。作为消费者，都希望多出现一些像样的shopping　mall,但具体操作却很难。主力店选择什么形式、商铺面积比例、车位设计等都可能影响后期的招商。

　　滨州几家做专业商业的项目，前期规模都很气派，建筑设计也不错，由于本身是专业性商业盘，位置不占人气，加之缺乏专业的推广团队，造势不跟进，招商不给力，已快淡出人们的视野。

　　而对于不少商业打造的商业街，这是个很好的概念，但商业街也并不是简单的一条街。人性化人情味的细节添加，可能会有意想不到的效果。比如街中央多些咖啡座或者人行横道标线(即使没有十字路口)，人们就会更愿意走“之”字形，街道两侧的店铺都能照顾到，而且让人感觉舒服、亲切，人气自然也就上来了。　本报记者 阚乐乐