2014年烟台市住宅交易量减少3成 价格指数下降(2)

　　环比销售价格指数震荡下滑。2014年，烟台市区二手住宅销售价格环比指数总体呈震荡下滑态势，下降幅度略小于新建商品住宅。其中，1月份环比上涨0.2%，2月份持平，3月份上涨0.1%，4月份上涨0.2%，5月份持平，6月份下降0.3%，7月份下降1.0%，8月份下降1.2%，9月份下降1.0%，10月份下降1.1%，11月份下降0.9%，12月份下降0.6%，全年震荡幅度达1.4个百分点。(见图三)

　　不同户型及区域的交易情况

　　新建商品住宅各户型成交情况。1-12月份，烟台市区新建商品住宅90平方米及以下户型共销售13786套，同比减少31.22%，其销售价格指数同比累计上涨3.4%，涨幅比2013年同期缩小1.3个百分点；90-144平方米户型共销售13687套，同比减少29.58%，销售价格指数同比累计上涨3.5%，涨幅比2013年同期缩小1.6个百分点；144平方米以上户型共销售1895套，同比减少26.69%，销售价格指数同比累计上涨1.6%，涨幅比2013年同期缩小2.4个百分点，是同比涨幅回落最大的户型。

　　二手住宅各户型交易情况。1-12月份，烟台市区二手住宅90平方米及以下户型共成交7519套，同比减少32.03%，是销量减少最多的户型，其销售价格指数同比累计上涨1.2%，涨幅比2013年同期缩小0.8个百分点；90-144平方米户型共成交3185套，同比减少25.25%，销售价格指数同比累计上涨2.1%，涨幅比2013年同期缩小0.8个百分点；144平方米以上户型共销售793套，同比减少0.38%，交易变动程度最小，其销售价格指数同比累计上涨0.9%，涨幅比2013年同期扩大1.2个百分点，是唯一一个同比涨幅上涨的户型。

　　2014年住宅交易量减少的原因

　　2014年，烟台市区新建商品住宅和二手住宅的月均成交量分别比2013年同期低30.19个百分点和28.68个百分点，成交速度明显放缓；2月份开始，新建商品住宅和二手住宅结束了连续16个月和13个月同比指数涨幅逐月扩大的态势，转而进入下行通道；8月份，二手住宅同比指数由正转负，9月份，新建商品住宅同比指数也随之下降，全年住宅市场走势呈“量减价跌”态势，分析其原因，主要是以下几个方面共同作用的结果：

　　成交欲望提前释放。2013年年初，国家颁布了新的“国五条”，旨在继续加大房地产市场的调控力度，抑制上涨过快的房价；受历次“越调控房价越上涨”的心理因素影响，购房者担心购房成本会进一步增加而积极入市，烟台市区住宅成交量一直保持着高速增长态势，并一直持续到2014年年初。

　　市场观望情绪浓厚。2014年，在房地产市场“量价齐跌”的舆论导向作用下，大多数购房者开始持币观望；同时受个人房贷审批时间延长，贷款利率上调等多方面因素的影响，普通购房者的贷款难度和购房成本均有所增加，购房热情有所减弱；进入4季度，银行的信贷政策开始调整，因而对房地产市场产生了利好影响，整体成交量略有回升，但同比价格指数依旧处于低位徘徊状态。

　　商品房库存面积增加。截至2014年底，烟台市区共办理商品房预售许可面积约4459万平方米，目前统计已预售网签面积约2411万平方米；受市场供给增加，成交量减少的影响，商品房销售压力增大，造成部分企业资金紧张，只能加大楼盘的优惠力度，以价换量。

　　对2015年烟台市区住宅市场的预判

　　2014年9月底，央行发布的“认贷不认房”的政策，提出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”；11月份央行降息，同时烟台市的公积金贷款利率也进行了调整，五年以下(含五年)已由原来的4%下调至3.75%，五年以上由4.5%下调至4.25%；这些政策的实施对于释放楼市的需求，尤其是改善型购房需求有着重要的意义，将会在一定程度上刺激烟台楼市成交量；但是在短时期内，开发企业的库存压力和现金流压力仍会继续存在，受此影响，2015烟台市住宅成交量将会小幅回升，销售价格指数将继续保持低位运行态势，但整体下降速度将有所放缓。(记者 孙宗顺 通讯员 张辉)