营改增后 商业地产可能迎来小阳春(2)

　　影响2

　　房地产企业收入将下降，成本将上升

　　收入和成本上，房地产企业都是要承压的。

　　陈俊岭分析，营改增后房地产企业收入肯定是下降的，是因为价内税改为价外税。

　　打个比方说，原营业收入是不含税的，但现在变成含税收入：原来卖1万元1平方米，你收入是1万元。现在还卖1万元的话，算收入的时候就要按10000/(1+11%)去算了。而且，从1月份各大城市的成交面积来看。显然在这个形势下，提价不太现实。

　　而另一方面，收入下降的房地产企业还将面临成本上升，这主要源于建筑业营改增后的影响。

　　影响3

　　毛利率越高，增值税税负就越大

　　不过，收入下降，成本上升，并不一定会影响利润。要影响利润，关键还要看增值税税率。

　　据河南中兴税务师事务所测算：如房地产企业收入1亿元，税金及附加560万元，营业成本7000万元，那么毛利则为2440万元。

　　营改增后，还卖1亿元，收入变成10000/(1+11%)=9009万元。毛利保持不变的情况下，抵扣率需达到7.02%。按11%增值税税率计算，74.4%的成本支出需要取得专用发票并抵扣。

　　如毛利达到更高的3440万元，营改增后要保证抵扣率需达到8.19%。假设按11%税率计算，83.62%的成本支出需要取得专用发票并抵扣。

　　陈俊岭说，这两种情况下，要达到这么高的抵扣，是不可能的。而营改增以后，在房子售价不能提升的情况下，毛利率越高，增值税税负就越大。

　　影响4

　　商业地产或迎来小阳春

　　营改增的一大好处是，可以进行抵扣。

　　不过，“从增值税的原理上来讲，住宅因为是用于个人消费，所以很明确不能进行抵扣。”

　　有一个报道说，营改增以后房地产企业的进项税抵扣能达到8000亿元。对此，陈俊岭认为这是不太正确的，因为只有商业地产是可以抵扣的。

　　比如，作为增值税一般纳税人去买写字楼，拿到增值税专用发票就可以抵扣。而如果去买住宅，那就不能抵扣。即使是单位购买也不能抵扣。

　　陈俊岭说，购买者能抵扣的话，将降低购买成本。“这样，营改增对于商业地产是个好事情。”他预计，商业地产可能在房地产业营改增后，迎来一个小阳春。

　　企业老板该知道

　　莫担心，将有一个过渡期

　　营改增在今年要完成，面对即将到来的扩围，企业应该做什么准备?

　　“其实现在企业可对营改增做的准备，不是很多。得等房地产业政策很清晰很明朗，到那时才可以做相应的工作。”陈俊岭半开玩笑地说，现在能做的是先把财务人员的地位提高了、工资涨上去，把他们送出去学习增值税。因为营改增后将会大大增加财务人员的工作量。

　　不过，他认为建筑业和房地产业企业也不用担心。

　　“这个项目是按简易征收，还是按照一般纳税人的计税方式。”根据陈俊岭的观察，就以往的情况来看，营改增政策出台后会有一个过渡期，会给你一个选择。

　　“等政策出台以后，根据企业情况，去判断你的纳税方案是什么。”他分析，不然这么多在建的项目，直接去营改增，那么很多企业是受不了的。

　　因为成本发生在前，不能抵扣，或许会允许你在此期间采取简易征收，不去增加整体上的税负。