商住楼降价、质量问题频发 屡遭业主“维权”

　　近来，北京楼市不少商住楼盘遭遇到了业主“集体维权”。作为限购政策下为数不多的避风港湾，商住楼盘从前些年的大热滑落到今天的境地，着实让买房人想不明白。售楼处外喧嚣的高音喇叭与横幅背后，究竟有什么力量把商住楼盘推到了人们眼前？购房人遇到类似问题的时候应该如何应对呢？

　　收房“货不对版”

　　业主年底忙维权

　　“如果开发商负责人今天还不出现，下午我们只能带着横幅去他们总部门口静坐。”宋先生语气坚定地说。而十米开外的售楼处门口，开发商的数十个保安和工作人员，则竖起了一道人墙，把门口的众多业主拦在了售楼处之外。

　　作为这个东五环新建小区的业主，宋先生已经第五次来售楼处了，与他有类似遭遇的还有其他数十个业主。对于一个月前的收房结果，宋先生很不满意：他记得当初买房的时候，接待他的销售人员亲口告诉他，LOFT户型的层高将达到4.5米，并且带他看了样板间，就是按照4.5米层高建造的。然而到了交房那天，他用自带的卷尺测量了一下，实际层高还不到4.3米。再减去隔层以及装修时占用的高度，未来他很可能要面临抬头撞着天花板的尴尬。另外的十几户业主，有的与宋先生遇到同样问题，有的是因为墙面明显倾斜，有的是因为烟道问题。业主们拒绝收房，然而开发商态度也很强硬，表示有问题的房子他们随后会安排人修理，但收房必须在当天完成，否则算这些业主违约。谈到最后两方不欢而散。

　　在此之后有业主多次去找开发商，希望能退房，却都没能见到相关负责人。对方工作人员表示，房子有问题可以修理，但是肯定不能退房。对此，宋先生不能接受：小问题可以修理，层高不够怎么修？“我认为退房才是唯一的解决办法。”不过开发商也理由充分：所谓4.5米层高是他们前期一部分房源的交房标准，宋先生买的房并不属于那部分，是他对销售说辞有误解。事情发展到后来，宋先生联合一部分要求退房的人，经常去售楼处“讨说法”，这才有了开头的一幕。

　　库存大 明降价 市场环境变化或成外因

　　实际上，像宋先生他们这样维权的业主现在并不是个案，据知情人透露，目前北京多个商住楼盘都存在业主集体维权的纠纷。有一些问题得不到解决的业主，甚至自发组成了“维权联盟”，在网上建立维权网站，希望获得外界关注，向开发商声讨。那么，商住物业为什么成为重灾区？业内人士表示，这并不是单纯的施工质量问题，其背后有更为复杂的市场和政策原因。

　　业内人士表示，商住项目由于不受北京目前限购政策的影响，一直是刚需购房人群选择用来过渡的首选产品。然而当前商住项目的整体销售速度并不乐观，库存压力巨大，雪上加霜的情况是，2015年商住产品逐步进入供应高峰期。强大的压力迫使开发商加大了商住房的优惠力度，甚至将以往的暗降直接变为了明降，这一情况直接导致了前期购房者的不满。

　　亚豪机构副总经理高姗分析，2013年北京住宅土地出让方式是在达到竞价上限之后竞建保障房、自住房面积，造成商品住宅用地面积缩减、地价高企，部分开发商为了平衡项目利润率，往往选择将商业公建用地中的可售部分开发为商住产品，以实现房企资金快速周转，这造成了2015年商住产品进入供应高峰期。但2015年如果政策层面依然没有利好声音传来，缺乏调动购房需求的有力支点，市场成交低迷的局面还将持续。不仅房企高周转目标难以实现，届时，商住产品的增量与库存累加，商品市场恐将爆发新一轮的危机。

　　北五环某房地产企业的营销总监表示，每到房产降价的时候，也就是各种“维权”、“退房”爆发最为集中的时候。“并不是说以前房屋就没有质量问题，而是房价上涨的时候一房难求，即使收房发现了质量问题，只要双方坐下聊聊能解决问题，基本不会演化成大规模集体行动。但是现在房价降了，前期业主要么要退房，要么要补偿，如果开发商不同意，简单的问题也容易激化成大矛盾。”他说。

　　此外，商住物业本身有别于传统的住宅，许多开发商将其设计为上下两层的LOFT结构，涉及水、电、结构的改造，容易引起纠纷。而且由于以商业立项，购房者入住后的水电气及物管等，皆以商业项目的流程与收费标准执行，住户可能需承受更贵的费用。有的配套设施不全，严重影响居住质量，这些都容易成为引发纠纷的导火索。因此购买商住的购房者，更应该在事前多加留意。

　　专业人士建议

　　先充分沟通再走法律渠道

　　如果自己购买的商住物业出了问题应该怎么办？法律专业人士建议，按照各自遇到情况的不同，区别对待。如果遇到的是层高不符合合同的问题，如在合同中已约定退房事宜，可依协议行事；也可对照《合同法》相关规定申请退房。从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。

　　法律人士建议业主，如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。

　　如果业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现无法修复，法院则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。文/卫东