杭州楼盘两极分化:降价跑量与单价涨千元并存

　　刚过去的1月份，有两个住宅老盘焕发出勃勃生机。一个是位于下沙的宋都晨光国际，月销134套，位于主城区签约榜单第三位；另一个是九堡的郡原相江公寓，成交79套位列主城区签约榜第六位。促使两个老盘突然热销的原因都是因为大幅的降价。

　　同时，也有几个盘悄悄开始涨价。比如位于浙大紫金港校区附近的融创河滨之城，涨价5%；位于奥体板块的绿地旭辉城，单价上调1000元/平方米。

　　新年伊始的这种不同价格走势，其实反映出的是不同板块的供求态势。

　　降价引发热销，老盘现房凸显优势

　　据钱江晚报购房宝指数，1月份，宋都晨光国际成交了134套房源，而其2014年整年的成交量，也不过160套左右。降价是热销最大的因素，晨光国际最近成交均价为10037元/平方米，而2014年年初时，均价为1.45万元/平方米；再往前看，晨光国际2011年最初开盘时，价格在1.6万元/平方米以上。

　　与附近在售楼盘比，晨光国际显然也有价格上的优势。目前保利玫瑰湾的成交均价为11023元/平方米；江语海最近成交价格为15844元/平方米；金隅观澜时代最近成交价格为9964元/平方米。而晨光国际目前在售的为中央景观楼王，主力户型134平方米三室两厅两卫，南向面宽13.8米，平均总价133万元/套，性价比较高。晨光国际之举，也可谓是在重重竞争中，用价格杀出自己的一条血路。

　　再看郡原相江公寓。12月下旬，相江公寓就放出了狠价格，其可看到江景的大四房，单价12880元/平方米起。要知道，同样的户型，之前曾经卖到20000元/平方米以上。据钱江晚报购房宝指数统计，2014年相江公寓共成交68套房源，成交均价为17404元/平方米。到了2015年的1月份，因为价格大幅下降，成交79套房源，超过2014年全年的成交量，均价12820元/平方米。

　　以上这两个盘有其相似之处。都是老盘，也都是现房呈现，因此具有一定的优势：对购房者来说，可以眼见为实，不用担心因为降价而带来的负面效应，比如品质下降等问题。

　　另外，记者了解到，对这两个盘来说，虽然降价幅度比较大，但整体上来看并不亏本。因为一来拿地成本低；二来前期售价比较高，成本几乎已赚回，眼下算是清盘阶段，因此拉低价格快速回笼资金是个不错的选择。

　　高库存下也有涨价楼盘

　　截至2月4日晚8点，杭州商品房的库存量高达154079套。不过，在这样的高库存下，也有楼盘逆势上调了价格。

　　2月1日起，融创河滨之城对销售价格进行整体5%的上调。

　　其实，1月份，河滨之城的售价已经比2014年12月份有所上涨。2014年12月，为了冲量，河滨之城曾经推出89平方米毛坯房源均价160万元的特惠活动，相当于单价约1.8万元/平方米，这个价格远低于西溪诚园，甚至比西庐还要低。低价吸引到西湖区的购房者，据购房宝数据统计，当月成交133套。

　　到1月份，优惠就取消了，实际上相当于涨价了。据购房宝指数统计，1月份河滨之城成交42套房源，成交均价约22368元/平方米(包括精装及毛坯房源)。

　　河滨之城由两块地组成，当年的楼面价分别为13013万元/平方米和10961元/平方米，是个总建达50万平方米的城西大盘。如果算上建安成本、税费及相关的资金成本，1.8万元/平方米的毛坯价格肯定是赚不了钱的。据杭州融创的营销中心总经理邵佳告诉钱江晚报记者，之所以涨价，考虑到几点因素。一是购房者对楼盘的品质以及稀缺性的认可；二是出于利润率上的考虑；三是对后市的期待。

　　浙大紫金港板块眼下是三足鼎立的局面，除了河滨之城，西庐和西溪诚园两个盘去年有非常不错的销量，这说明板块的价值得到购房者的认可。而河滨之城是三个盘中可售量最大的楼盘，也是最晚推出的楼盘。

　　除了紫金港板块，去年还有个板块呈现热销状态，那就是和钱江新城隔江对望的奥体板块。绿地旭辉城、莱蒙水榭春天和龙湖春江彼岸去年都挤进了主城区成交前十榜单。经过去年一年的大量消化，水榭春天和春江彼岸已经呈现清盘状态，只有旭辉城还有上千套可售房源。在此情况下，旭辉城战略性地在2015年年初开始了其涨价的行动——由保量向“保量且保利润率”转变。

　　钱江晚报购房宝数据统计显示，2014年12月，旭辉城成交了95套房源，成交均价为22853元/平方米；而1月份成交23套房源，成交均价23715元/平方米。

　　有业内人士认为，2014年不少楼盘为求生存以价换量，这种局面2015年或许会有所改变。不排除仍然会有开发商断臂求生，但是更多的开发商会考虑利润率的提升，因为不可能一直亏损卖房。

　　但是，显然不是每个楼盘都能为追求利润率而“任性”地涨价。比如同为旭辉的项目，旭辉府所在的崇贤板块，库存量高，同质化竞争严重，仍然面临激烈的竞争压力，就不具备涨价的基础。而像河滨之城、旭辉城所在的板块，竞争压力不是太大，而且板块具有稀缺性，同时在2015年仍然会有利好，才可以审时度势地伺机而动，提升利润率。