一季度楼市成交表现预期向好 资金重新流入地产股

　　去年11月央行降息以来，一直遭到冷落的地产股成为各路资金加仓的重点行业，随着降息、降准等货币政策预期强化，一季度楼市成交表现预期向好，为地产板块基本面构成支撑，一些券商甚至喊出“让地产股重回主流视野”的口号。

　　资金流入地产股

　　在2014年11月降息后，不少嗅觉敏锐的基金已经加仓了一线城市的房地产股票。刚刚公布的基金2014年四季报显示，保利地产、万科A、首开股份、招商地产、华侨城A等都是基金重点买入的股票。

　　数据显示，2014年四季度，重点买入保利地产的基金有南方成份精选、华安策略优选、景顺长城精选蓝筹、兴全趋势投资、光大保德信优势配置、博时价值增长，这6只基金持股数均超过3000万股，2014年四季度持有保利地产股数超过1000万股的还有诺安灵活配置、兴业全球视野、华夏成长、华夏蓝筹核心、诺安价值增长、华夏盛世、华夏优势增长等24只基金，而2014年三季度，持有保利地产超过1000万股的基金仅有11只。

　　相关数据显示，A股市场142家房地产公司中，有18家公司的前十大股东中出现了险资的身影，涉及11家保险公司，部分房企的十大股东不止一家险企。首开股份、城投控股、新黄浦、金融街、保利地产等房地产公司前十大股东均出现两家保险公司的投资账户。

　　有关基金经理也表示，一二线城市的地产销售自去年9·30限贷放开后，10月份就已开始改善，12月在降息的再度刺激下，销量呈现超越季节性的上升。而在地产股的股价上，这一点从12月底已开始反映。

　　押宝政策宽松

　　作为资金杠杆始终较高的行业，地产板块对利率变动的敏感性在A股市场中最高，降息能够有效降低相关地产企业的资金成本，并有望提振房地产销售方面的积极预期。

　　去年11月，受央行非对称降息的利好刺激，沪深股市高开高走，表现抢眼，周期股成为驱动行情向上的主要动力。其中，作为典型的降息受益板块，地产股内部更是出现了涨停潮，降息首日共有13只个股收报涨停。摩根大通预计，2015年央行会在第一季度降息一次，银行准备金率还是趋于高位，全年降准两次。

　　国际投行野村发布研究报告称，目前货币政策信号指数显示，中国人民银行在1-2月通过传统政策工具(基准利率和/或存款准备金率)来放松货币政策的概率是50%-60%，远高于2014年11月该指数显示的38%的概率(当月央行降息)。而如果将去年陆续推出的定向宽松货币政策考虑在内的话，央行在1-2月进一步放松货币政策的概率将上升至70%-80%，2014年11月时为60%。

　　中信建投报告显示，2014年末央行重新启动货币价格调整工具，房地产行业流动性拐点确立。从前两轮的降息周期来看，降息对于行业的促进作用毋庸置疑，分结构而言，降息后二线城市的成交弹性要优于一线城市，但一线城市的成交价格回升幅度更大且更持久。而从企业层面来看，历次降息周期都是规模企业弯道超车的绝佳机遇，成长型房企都源于在货币宽松周期的良好把握，因此在新一轮降息窗口打开的格局下，这也是成长型企业不可错过的机遇。

　　信贷改善与成交复苏

　　“2014年房地产行业面临的最大挑战不是供需压力、不是政策深化，而是流动性收紧，而且这一点主要来自于银行系统的主动性拐点，因此我们今年把关于流动性的论述放在了最前面。”中信建投报告预计，在行业流动性调整贯穿了整个上半年后，从去年6月份开始信贷层面的悄然改善，三季度优惠利率逐步在主流城市开始扩张，9·30政策的启幕也从管理层角度进一步强调了对刚性需求的支持，2014年年初以来信贷对于行业的困扰正在逐步消除。

　　在流动性改善推动下，市场从下半年开始逐步企稳回升，尤其进入四季度，在开发商供货量同步推升的催生下，全国成交逐月改善，而这点也进一步强化了市场的分化。分城市来看，一二线城市今年以来调整幅度最大，但也最为充分，进入四季度，其中一线城市已经逐步进入复苏阶段。

　　新业务引关注

　　2014年，在房地产开发业务遭遇瓶颈，逐渐由卖方市场转向买方市场的背景下，主流房企加快了由纯粹开发商向综合服务商的转型。新业务带来的投资机会，也成为加仓地产股的原因。

　　业内专家表示，房企纷纷向把目光聚焦于配套服务，不仅仅在于提升项目的附加值和吸引力，更是要借助丰富的业主资源向产业链下游拓展，创造新的利润增长点。而从趋势上来看，房企充分发挥互联网思维，打造线上服务平台，形成服务生态圈的模式创新成为一大亮点。总体来看，目前房地产在线服务仍处于起步阶段，房企打造的线上服务平台功能仍有待完善，但其广阔的前景值得资本市场的持续关注。

　　中信建投报告预计，地产股具备充分的向上动力，预判明年龙头房企融资成本降至5%以下，中小房企降至8%左右，实体行业的融资成本下降从分母端提升行业估值；四季度行业成交逐月回升印证了我们9月份的判断，预计一季度表现将持续向好，为板块基本面构成支撑，因此我们再次呼喊出“让地产股重回主流视野”的口号。京华时报记者邢飞