东莞楼市重心或将移向镇区 临深片区唱主角

　　今年有些区域的楼市竞争将进入白热化。广州日报记者卢政 摄

　　中心城区由于土地稀缺价格高企等原因在楼市成交排名中下移 楼市重心或将移向镇区

　　文/ 广州日报记者蒋幸端

　　近几年来，随着越来越多的深圳客进入东莞置业，临深片区逐渐主导东莞楼市，开发商积极进驻，供应量、成交量均跻身全市前列，而原本排名首位的中心城区地位却在下降，在去年甚至被包括了虎门、长安、厚街等镇的滨海片区超越，降至第三。

　　可以预见，在未来几年的东莞区域楼市中，临深片区的供应量、成交量仍将稳居第一，而中心城区则由于土地资源日渐稀缺、价格高企，在楼市成交的排名中逐渐下降，楼市重心或将移到镇区。

　　临深片区成交量全市居首

　　2008年，临深片区住宅供应量仅为51万平方米，到了去年，临深片区的住宅供应量却已达到174万平方米，是6年前的3倍多，居七大片区之首，成为东莞楼市的主力。

　　近年来，随着越来越多的深圳购房者来东莞置业，临深片区的成交量也暴增。据东莞中原地产市场研究部的统计，随着万科、碧桂园等品牌房企进驻临深片区，2012年，临深片区住宅成交量一举突破百万平方米，2013年更以230万平方米的销售面积超越中心城区。

　　随着成交量的暴涨，临深片区的楼价也一路高歌猛进，吸引了越来越多的房企进驻。去年，临深片区入市新项目达12个之多，在新增供应的支持下，成交量也继续排行全市第一，住宅网签面积157万平方米，占全市成交量的26.53%。

　　中心城区成交量跌至低位

　　与临深片区相反，随着土地资源的日益紧缺，原本一直排名首位的中心城区的供应量和成交量排位均在下滑。据东莞中原研究部数据监测，2008年，中心城区供应量达230万平方米，随后一直下降，至去年，中心城区住宅新增供应量仅为113万平方米，排名在临深片区、滨海片区之后，而成交量为126万平方米，新增供应量和成交量均为2008年以来最低位。

　　东莞中原地产研究部相关人士分析，这一是因为近年来中心城区商住地供应持续紧张，新开发项目逐渐减少，住宅供应量持续放缓；二是因为入市项目多为单体楼等小体量项目，且入市产品呈高端大户型和经济型公寓产品两极分化，供求结构失衡；第三，城市配套跟不上楼盘开发速度，在售或新入市刚需项目在地段配套等条件上难以与刚需群体匹配，从而难以促进购房者入市；第四则是在供应紧张的情况下，刚需品让利幅度有限，城区住宅价格仍然高位企稳。

　　此外，一直以来成交量排名靠后的东北片区和大石龙片区因获益于轻轨利好且越来越多的品牌开发商进驻而迅速崛起，成交量在去年出现逆市上升。

　　3个片区楼价涨幅超7%

　　虽然去年东莞楼市低迷，“以价换量”频频出现，但是从全年的洋房均价来看，7大片区当中，有6大片区的洋房均价同比仍出现上涨，其中中心城区、临深片区和水乡片区的涨幅最大，上涨幅度均超过7%，仅东北片区洋房网签均价同比下滑了0.72%。

　　楼市不好，为何洋房价格还在上涨？东莞中原地产研究部分析认为，一是2013年在楼市持续热销下，价格涨幅太大，去年让利幅度抵不过前年涨幅；二是众多楼盘采用贴息等暗降手段，难以体现在签约价格上；三是去年楼市成交低迷，市场成交集中在品牌房企楼盘，而万科、恒大、碧桂园等品牌房企产品多是带精装修出售，促进了多片区楼价的上涨。

　　■后市预测

　　今年松湖片区、滨海片区供应将发力

　　今年，松湖片区住宅供应将迎来爆发，预计将有19个全新项目入市，在售项目中有18个加推产品，潜在供应总量达到165万平方米的高位，成为7大片区之最。

　　据东莞中原地产介绍，今年松山湖翠珑湾及松湖里的鱼两大刚需项目持续发力，与此同时，预计将有丰华悦园、锦绣山河等多个高端项目产品入市。此外，松湖片区各镇蛰伏的众多项目也将齐齐发力，寮步、大朗、东坑的多个项目集中入市，大岭山在龙光·君御华府推售进入尾声后将迎来大盘光大·山湖城的入市，片区供应一片火热。

　　今年发力的另一区域则是滨海片区。滨海片区包揽东莞经济最为发达的两个镇虎门和长安，但片区楼市却一直温温吞吞，主要由于前期两镇土地供应紧缺，同时供应出现结构性失衡。随着虎门近年来土地供应放量，众多品牌房企纷纷进驻，今年该片区供应将持续放量，虎门迎来金地·琥悦、客天下·琥门等众多品牌新盘入市，又有虎门万科及万科城等在售品牌项目产品加推；长安则迎来万科·金色悦府等项目的面市，预计滨海片区在今年的推售项目达25个，其中全新项目有11个，片区潜在供应总量达146万平方米。

　　虎门、凤岗等镇楼市竞争将进入白热化

　　自去年年中开始，随着万科、万达等品牌项目的入市，虎门楼市持续已久的平静被打破，在品牌房企低价格相争下，在售项目纷纷下调价格。在凤岗，去年保利·百合花园、三正·瑞士半山、碧湖湾等全新项目均低开入市，在此带动下，在售的名流印象花园、益田·大运城邦、锦龙又一城等在售项目的洋房均价下滑明显。

　　今年，这两个镇的楼市竞争将更加剧烈，项目竞争也将进入白热化。据东莞中原研究部相关人士介绍，今年虎门、凤岗潜在供应量异常突出，多个品牌开发商旗下楼盘、全新项目入市，战况将愈加激烈。