年底翘尾行情致新房补涨 开发商库存下降推盘减缓

CFP供图

　　春节前的深圳楼市，除了二手房市场“淡市不淡”，新房市场同样“蛮拼的”。记者节前再次走访深圳新房市场发现，春节前深圳新房成交虽然明显降温，但相比往年节前新房销售基本停滞不同，不少置业者在节后涨价预期下依然在节前看房选房，而一些房地产项目也因此保留一些销售人员接待来访客户。

　　深圳中原的新房统计数据显示，今年1月以来，深圳新房成交均价一路上涨，1月全市新房均价达26691元/平方米，环比上涨4%，同比大幅上涨23%，刷新去年11月的纪录，攀升至历史最高点。并且这种上涨并非由成交结构导致，基本是由于各在售项目价格上调所致。专家预计，去年年底的集中成交后，开发商开年无压力，而在春节后市场回暖的过程中，或有开发商将涨价。同时，今年春节后市场的回暖速度或快于往年。

　　深圳成第三个新房均价站上2.5万元/平方米的城市

　　从近3年来的走势来看，深圳新房成交均价经历了3次跨越。深圳中原研究中心杜芳告诉记者，在2012年年中以及2013年上半年，深圳新房市场都分别由于政策消化和市场供需两旺带来两次上涨，深圳新房均价都站上一个新的台阶。

　　目前在她看来则正处在第三次跨越的阶段，杜芳表示，和前两次渐进式上涨不同，在2014年极力压制价格的背景下，此次上调受2014年年底降息的激励呈现出跳跃式上涨，“目前深圳新房均价已经站上了2.5万元/平方米的台阶，后续即使因成交结构影响出现回调，2.5万元/平方米的下线也会形成强大的支撑力”。

　　从全国来看，在四大一线城市中，深圳其实是继北京和上海之后第三个站上2.5万元/平方米平台的城市。而在近期降准等各种政策下，资金层面开发商压力将明显小于前两年，因此也会促进各楼盘从对销量的追求逐渐转向对价格的追求，涨价的动力将更加充足。

　　罗湖福田南山新房价格普遍过4万元

　　从各区新房近期的入市价格来看，1月罗湖、南山和福田新房均价齐头并进，都在4.4万元/平方米以上，尤其是罗湖，在华润银湖蓝山的拉动下，以44739元/平方米的均价领跑各区，且该区在售的其余新盘如天玺1号、运发御景兰亭等也都在3万元/平方米以上。

　　福田均价44262元/平方米，除笔架山公馆成交均价在3.88万元/平方米之外，其余各项目都高于4万元/平方米，目前在售的项目分布在香蜜湖、梅林和车公庙等片区。

　　南山均价44017元/平方米，目前在售楼盘主要集中在西丽、蛇口和前海等区域，西丽的4个在售楼盘均价在3.3万—3.7万/平方米之间，包括博林天瑞、天悦南湾等。蛇口豪宅聚集，如招商双玺和水湾1979，均价分别为9.5万元/平方米和4.6万元/平方米，同时也有山海津这类刚需项目，成交均价2.4万元/平方米。1月南山成交的楼盘中，华润城以284套的成交量占据了区域总量四成的份额，项目当前成交均价4.6万元/平方米，是区域均价的决定因素。从同比数据来看，南山涨幅惊人主要缘于去年同期成交主力为蛇口的山海津，其实2013年年中以来，南山区域均价多数月份就已达到4万元/平方米以上。

　　龙华房价站稳3万元

　　在全市各个区域中，近期均价上涨最为显著的当属龙华。据杜芳介绍，从2010年至今，龙华的房价在几个标志性项目的带动下节节攀升，并于2014年年底步入“3时代”。2010年至2014年，龙华新房市场虽然因建设周期的影响在供应方面出现明显波动，但是从来不缺乏引起市场关注的楼盘入市。几年间，区域新房市场先后在潜龙曼海宁、水榭春天等项目的推动下快速发展，楼盘定价也先后突破1.5万元/平方米、2.0万元/平方米、2.5万元/平方米的压力线。

　　同时，该区域新建楼盘品质差距不大。据悉，龙华下辖4个街道，除观澜外，其余3个区域都较为紧凑，楼盘之间因区位和交通而形成的价格差异较小。而且目前龙华新房市场尚属初步发展阶段，新建住宅基本都是针对刚需群体，自身品质的差异也低于其他成熟区域。因此一旦新项目入市，其定价对整个片区都具有指导意义。

　　从近期入市的龙华楼盘看，2014年年底入市的中海锦城将龙华价格标杆推至3万元/平方米以上，而随后星河传奇的入市则是再一次支撑了这一价格，这给区域其余在售项目及二手房涨价提供了支撑。接下来一年中，中海锦城和星河传奇两个项目还将以互相竞争和扶持的关系继续推助房价上涨。

　　春节短暂休眠后市场或迅速回暖

　　对于新房价格在农历新年后的走势，深圳中原研究中心经理王飞则告诉记者，去年底降息后，开发商冲刺推盘，同时客户积极入市，从而成交量大幅上升，这让深圳庞大的库存逐渐得以消化，全市可售商品住宅面积明显下降，开发商推盘动力将减缓。

　　根据深圳市规划和国土资源委员会的数据，1月底深圳新房存量为427万平方米，较12月底下降了37万平方米，去化时间缩短至8.3个月，已经降至去化警戒线之下，但当前的存量仍然处于历史较高水平。

　　从各区来看，存量普遍下降，其中龙华、罗湖和盐田下降最明显，各区去化时间基本都降至10个月以内，其中宝安和罗湖去化时间均不足6个月，龙岗、龙华和盐田在7个月左右，目前仅福田居于10个月以上。

　　从1月的供应和入市项目的成交情况来看，去年年底市场的翘尾行情并没有延续至今年年初，王飞认为，其主要原因在于楼市“翘尾行情”的背后是房企冲刺业绩的动机，降息仅仅是短暂的推进剂。

　　而进入新的会计年度，开发商业绩压力缓解，推盘的动力减退，将导致市场供应量下降。同时成交则受政策推动更多，降息后购房成本下降，潜在需求被激发出来。因此在接下来的2月农历新年，市场休眠半个月后，市场将得以支撑。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平则告诉记者，目前深圳楼市成交处于活跃阶段，价格上涨势头难以抑制，其中置业需求依旧旺盛，大前海、龙坂、学位等热点片区价格涨幅加快，因此预计春节后深圳楼市将迅速回暖。