降准周期内房地产市场将进一步“分化”(2)

　　楼市告别了暴涨的可能性

　　虽然降息降准会对提振房地产有帮助，但是一些开发过剩的城市因市场上供大于求，房价存在价格下行的压力。

　　可以肯定的是，接下来的楼市将以“去库存”为主基调。同策研究张宏伟在接受采访时表示：“预计在经历了2014年的低潮以及今年年初的重新盘整之后，楼市在政策的刺激下，3月份之后预计会有一波入市行情。”

　　短期内看，楼市接下来3至6个月的成交量会出现短期反弹，价格有可能逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市会出现小幅涨价的现象。

　　显然，由于经济增速的下滑，以及市场购买动力的缺乏，楼市需求不足的现象还会持续表现出来。在此后的一段时间内，楼市不可能再出现此前暴涨的现象，“去库存”的压力一直萦绕在开发商的头上，毫无疑问房地产市场进入了“白银时代”。

　　需要指出的是，包括北京等一线城市，去年年底出现了房企业绩增加的情况，这是在各大房企为了完成全年销售指标、加速推盘的情况下博弈的结果。房地产行业产能过剩，供应过多，库存高企，造成更大的去库存压力，这是不争的事实。

　　张宏伟认为，尽管大部分城市限购政策取消，“央四条”出台限贷政策有松动，各地方政府陆续发布“救市”措施，央行已经启动全面降息，与楼市相关的各种政策层面的利好纷至沓来，但是这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会逐步回升，未来问题会越来越多。楼市“救市”政策越频频发布，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。

　　去库存和跑量仍是周期主题

　　在本次降准以及前期降息等“救市”政策刺激作用之下，一线城市的房价逐渐步入上行通道。据张宏伟分析，与一线城市不同的是，二线城市存销比开始普遍降低。

　　杭州是一个非常典型的二线城市，上次降息之后的各项数据表明，杭州的房地产市场不容乐观。根据国家统计局杭州调查队统计，2014年12月杭州市新建商品住宅和二手住宅销售价格（不含所辖五县市，下同）同比分别下降10.3%和5.1%；全年共成交新建商品住宅7.6万套，同比增长8.3%，成交二手住宅3.3万套，同比下降17.5%，全年呈现量升价跌态势。数据显示，杭州新建商品住宅价格环比先稳后降。

　　业内分析认为，降准周期对于供过于求的二线城市而言，对市场不会有太大的影响。

　　张宏伟指出，无论是二线城市还是大多数三四线城市，“去库存”和“跑量”仍是不变的主题。从现在的情况看，库存量大，去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准的刺激之下走势将进一步“分化”。

　　中国房地产业协会名誉副会长朱中一也认为：“房企不能因降准等新政而盲目乐观，楼市的分化或将因此进一步拉大。”朱中一判断，2015年一二线城市的房地产市场可能会企稳，但三四线城市并没有把握。（记者 曾静婕）