北京方庄停车楼维护成本每年200万 该不该有底商

　　方庄体育公园东门，一栋三层高的停车楼建于此。

　　一条坡道直接通往二层与三层的停车场，停车楼的一层一些底商已经开始经营，美容美发、SPA养生、汽车维保……几块蓝色围挡包裹着一个正在装修的商铺，不久也将开业。

　　在居民王女士眼中，停车楼似乎成为一个幌子，建设方的主要目的是为了出租商铺以求盈利。商铺是不是违建，在她的心里一直是一个大大的疑问。

　　因停车位紧张应运而生的停车楼，能否进行商业配套？停车楼的运营状况又是何种境遇？这些问号也在左右着停车楼的未来走向。

　　一年前空地变停车楼

　　方庄体育公园东门旁，一辆轿车拐进停车楼，直接开进二层。楼前有一间值班小屋，登记来往车辆入库。入口处铺着一层防滑毯，通道直接通往二层和三层的停车场。

　　司机刘先生住在芳城园一区，与停车楼只有二三百米的距离。小区中有地上与地下停车位，可容纳400多辆汽车，但是仍旧无法满足住户的需求。小区中的环境也变得越发拥挤，抢车位几乎每天都在小区中上演。一些晚到的居民，只能将车停在小区外的道路上。

　　“停车楼原来的位置是块闲置的空地和公园的一个停车场。”刘先生说，在居民的呼吁下，街道开始考虑将这些资源整合在一起，建立一个立体的停车楼，缓解周围居民的停车难问题。

　　2014年1月，立体停车楼正式开始修建。5个月后，停车楼开始试运行，其中车位总量为178个。一名工作人员说，新建停车楼主要优先服务于芳城园一区和二区居民，然后才是周边的商户和芳古园居民等。车位现在已经都有了主人，需要车位的居民只能经常打电话咨询，“运气好的时候，没准能捡个漏。”

　　停车楼二层每月的租金为580元，三层为每月480元。周围小区的地上停车位每月为150元，地下车位为每月300多元至550元。一名居民说，停车楼的价格相对高出一些，不过要是想有个固定的车位，这个价格还在能够接受的范围之内。

　　停车楼建立后，刘先生明显感觉到周围环境的变化，“停在道路上的车少了，小区里乱停的也少了，肯定还有没有地方停车的业主，不过情况在发生好转。”

　　一层底商惹违建争议

　　停车楼一层，一块红色的牌子写着“北京红剑综合停车楼”，一家商户正在进行装修，蓝色的围挡内堆放着建筑材料。在它的周围，美容美发店、SPA养生店、茶楼、汽车维保店等店铺都已经开业迎客，一家商铺的工作人员说，停车楼建成后，店铺便进入一层，装修后进行营业。

　　“本来是停车楼，怎么就弄进来这么多的店呢？乱七八糟的，它们是不是违建？”住在方庄体育公园附近的王女士经常来到公园锻炼，停车楼的建立吸引了她的关注。“不是说建的是停车楼吗？那为什么会在一楼建那么多的店铺呢？”她与许多邻居开始怀疑停车楼的意图，“是不是害怕航拍，为了躲避国土部门的航拍？这些商铺是不是违建呢？”因而，很多居民一直投诉底商是违建。

　　记者随后向丰台区市政市容管理委员会对该停车楼的备案情况进行查询，工作人员表示，停车楼属于正规的备案停车场，车位总数为178个。对于停车楼底商是否属于违建？丰台区方庄地区办事处城管科一名工作人员说，停车楼在设计立项之初，便是二层三层为停车场，一层为底商，可以对外进行出租经营，并不属于违建。

　　“停车楼原有的空地也属于停车场，现在的停车楼没有违背当时的土地使用性质。”这名工作人员表示，停车楼属于方庄地区办事处与方庄体育公园管理方为方便居民停车而建立的。“吸引的是社会资金，考虑到成本收回等问题，将停车楼一层设计为底商。”

　　停车费难以维系运营

　　北京红剑综合停车楼为蒙达领航(北京)科技发展有限公司投资建设，该公司一名负责人表示，建设红剑综合停车楼的费用为2000万元左右。

　　该负责人算了一笔账，178个停车位分为每月480元与580元，三层每年的停车收入为512640元，二层每年的停车收入为619440元，共计为1132080元，不算后期的养护等投入，大约要18年能够收回前期的投入成本。停车场由停车管理工人进行轮流管理，每个月的人工成本加上电费和日常检修维护成本，每个车位的投资将在1000元左右。而全楼每年的支出将超过200万元。“而停车费是由发改委定价的，我们不能乱收。110多万的固定停车收入，再加上一些临时停车的收入，那对于每年200万元的支出相比较，也无法盈利。单纯靠停车收费肯定亏本，而底商的租金才能让停车楼维持运营下去。”

　　方庄地区办事处城管科工作人员表示，前期对建设停车楼以及后期的维护进行了测算，在一次性的建设资金后，需要每年200万元左右的后续维护成本，“这些钱想从停车管理费中收回，几乎没有可能，更别说前期的两千万元投资。”

　　蒙达领航(北京)科技发展有限公司工作人员表示，立体停车场与小区内的地下车库甚至路边停车位很不同，建设费用和维护费用以及相应的人工费用加在一起是一笔不小的成本。“其中的盈利空间很小，虽然省去了空间，但是却要进行大量的投入。如果没有盈利的空间，谁还愿意投资去做这个。这也是制约着停车楼发展的一个关键问题。人家宁愿去建个平面的停车场，也不会去投资建立体停车楼，虽然后者能停下更多的车。”

　　商业配套能否试水

　　蒙达公司一名工作人员表示，目前一层底商的租金约为每天9元/平方米。“租金有一部分要补贴到停车位的维护中，另一部分就成为前期投资的成本收回。”

　　中国城市发展研究会副秘书长周纳表示，在发达国家，智能化停车楼的建设占到停车设施的70%，在我国只有不到3%。停车位需要大量的空间，但对于城市来说，土地的资源则是有限的，建设智能化的停车设施往往需要不菲的投资。至少十几年才能收回投资成本，这样的运营模式对社会资本并不具备足够的吸引力。

　　周纳认为，除了政府给予适当的补助之外，可以靠“跨界混业经营”来形成停车场的盈利模式。比如停车场的运营还可以包括商铺等商业设施、广告资源等。

　　据悉，北京现有的为数不多的停车楼建设得比较早，在运营中都出现了一定困难。以前北京的停车楼在建筑定性上被确定为交通基础设施，难以获得相应的建设用地，推广起来比较困难。交通部门目前正在探索停车楼与其他楼宇建设进行结合，2014年将停车楼与医院的建设结合起来，取得了一定效果。本报记者 赵喜斌