库存压力下新老项目冲刺入市 北京楼市成交或爆发(2)

　　在新盘数量的分布上，昌平区以7个项目居首，除石景山和怀柔之外，北京各个区县均有项目入市；从物业类型来看，新盘以刚需住宅为主，但公寓豪宅、小户型商住、别墅也都有所供应；而从价格区间来看，3月入市项目也囊括了单价万元左右的远郊低端项目、单价7万元的城区豪宅项目以及中间层的改善型项目。

　　为什么到了3月份房企就一改1、2月份的紧缩作风，开始加大推盘呢？仅仅是因为降息的刺激吗？对此，亚豪机构副总经理任启鑫告诉北青报记者，库存压顶是开发商积极推新的重要原因。受到近年来住宅用地集中供应所导致，2015年包括自住房在内的新盘数量很可能创下近年来的新高。仅2013-2014年两年间，北京就实现了126宗住宅用地出让，在快速周转已成为房企共识的背景之下，预计这些土地将在一到两年内集中入市。而在未来纯新盘竞争激励的预期之下，老项目后期产品也纷纷开始抓紧入市，避其锋芒，纯新盘与老项目相互拉动，将使得未来两年内市场供应较为活跃。尤其是刚需盘项目，为了避开后期自住房的残酷竞争，纷纷先下手为强，抓紧入市争抢买房人。

　　定价

　　政策释放暖意 楼盘腰杆变硬

　　随着春节假期结束以及务工人员陆续返城，按照惯例，京城楼市即将迎来新一轮的复苏，开发商们也开始紧急备战即将到来的“阳春小三月”。

　　不过，据北青报记者调查，春节过后京城楼盘腰杆明显硬了许多，一些年初的优惠力度也进一步减弱。春节期间，亦庄金茂悦曾推出了“7天7套7折房”的促销活动，通州的合生摩尔公馆项目也推出了专门针对春节假期的5套直降3000元/平方米的特价房源。但如今，降息等利好政策的袭来，改变了不少开发商的心态，多数将开盘项目则要么保持原有的折扣价格，要么索性出现了提价行为。

　　将要在春季开盘的刚需类楼盘中，首开国风美唐报价32000元/平方米，与2014销售价格保持一致，而纯新盘苏宁·尊悦大厦目前报价为22000元/平方米，不过，开发商给出的优惠已经不再是直降现金，而是回馈苏宁电器的现金抵用劵。

　　另一方面，也有项目定价呈现出持续走高的趋势，其中3月预期入市的大苑海淀名著2012-2013年一期入市价格仅为32000元/平方米，但2014年其周边高价地项目金投银泰琨御府项目以73000元/平方米的价格入市之后，也直接拉升了其价格预期，3月开盘预计报价攀涨至70000元/平方米起。同样涨价的还有北苑区域老项目后期天润福熙大道。

　　“与往年不同，今年的第一、二季度我们将主要进行老项目的去化。为了更好地展开去化工作，我们在今年年初就已经将前期投放、宣传、促销等工作提前做好了。”一位全国性房企的销售负责人对北青报记者表示，由于后续更多的新盘和高价盘将入市，现在清理存货，去库存就成了3月份楼市转暖后的首要任务。

　　对此，任启鑫表示，中低端项目积极推盘的原因主要是受到自住房的影响。导致这些项目不得不尽快入市，虽然未明显降价但也没有涨价，就是为了争抢有限客源。而另一些高端项目，由于地价飙升给了这些楼盘上涨的动力。例如，将明显提价入市的大苑海淀名著项目，虽然自身的土地成本并不算高，但是基于周边新项目或同品质项目定价的上涨，其价格也随之飙升。不过，进入2015年，北京开盘入市的高端项目数量激增，盲目提价并不可取，提升自身项目的性价比，才是成为跑赢市场的关键所在。

　　声音

　　降息不会突然拉升房价 成交或回暖

　　不可否认的是，2月的最后一天，央行再次宣布降息，对于房地产市场的走向起到了重要作用。这是在短短97天后央行的再次降息，显示出支撑实体经济、提振内需的决心，也昭示着降息通道正式打开。业内人士认为，虽然降息并不直接针对房地产，但不可否认对于房地产两主体买方与卖方都能带来缓解资金压力的利好，另外在刺激经济的背景之下，也预示着2015楼市环境或将放松，市场预期普遍开始转暖，预计3月以后，楼市供应量与成交量将出现大幅攀升。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也持赞同意见，他表示，此次央行再次降息，首先有利于降低购房人按揭成本，促使有购房需求，尤其是改善型购房需求的人持续入市，形成对楼市进一步的托举效应。春节后，乃至今年全年，改善型需求的持续入市将可以预期。此外，除了北京、上海、广州和深圳四大一线城市和三亚以外，二、三线城市的限购基本已经全面放松，此次降息也将降低这些城市包括刚需人群在内的市场需求的信贷成本，大幅度解除市场需求的观望心理。对于开发商来说，本次降息也将一定程度上缓解开发企业的资金压力，或将影响开发商的定价策略，这也将成为未来一段时间房价企稳的因素之一。对于购房人来说，在房价逐步企稳的未来一段时间，将成为较好的置业时间窗口。

　　而对于房价走势来说，中原地产首席分析师张大伟的分析更加直白。他认为，降准后，再次降息，对房地产市场的影响将非常大。央行降息，一二线城市楼市资金面将明显好转。房价再跌的可能性接近于零，但也不会立即大涨。不过，三四线城市因为库存绝对值过高，这种情况下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

　　文/本报记者 李桁