专家：房源标注为限制房产不能正常出售

　　关于买房

　　问：我在滨江工作，想买一套酒店式公寓，先自住，婚后可以租出去，请专家推荐。

　　张卉卉(本报房产专家)答：目前滨江区在售的酒店式公寓基本上集中在玲珑府叮当、海威钱塘之星、融创杭州印、星光国际公馆、兴耀·鑫都汇等楼盘，里面也不乏二手房源。如果希望周边有成熟的商业配套，可以考虑融创杭州印、星光国际公馆等楼盘，以上在售房源中，比较有特色的是地铁盘兴耀·鑫都汇，它是目前市场上为数不多的有独立阳台的酒店式公寓，项目为LOFT公馆，均价12000~13000元/平方米，在当地的人气较高。

　　问：想问一下专家，现在老余杭二手房的行情如何？目前想要买房落户有什么条件？

　　宋文杰(杭州我爱我家市场评论员)答：目前老余杭的二手房价格基本平稳，总体来说价格较低，具体总价根据房源的特点高低不等。目前想要在老余杭购房落户需要满足两个条件：1、购房单套建筑面积80平方米以上，2、付清房款。

　　问：我希望在主城区买一套重点学区的楼盘，二手房或新房均可，面积在130平方米左右，要求小区新一些，均价在25000元/平方米左右，请专家推荐。

　　宋文杰(杭州我爱我家市场评论员)答：城西的重点小学比较多，你可以考虑西湖区申花板块的部分楼盘，新盘如黄龙金茂悦、滨江紫金府，二手房可以考虑西城年华等楼盘。

　　关于学区

　　问：我是杭州本地人，今年想贷款置换一套学区好点的房子(目前住的房子正在贷款)，想问专家，房子置换成功后，孩子的学区是根据新买的房子划分的吗？

　　章惠芳(资深业内人士，杭州双赢机构董事长)答：按照你的情况，你本身就是杭州户口，在置换好房子之后，交房后就可以办出产证然后落户，孩子的学区根据户籍所在地来划分。

　　关于契税

　　问：我有两套房，在余杭的一套已经交房了，老城区的一套明年交付，这两套的契税我均未缴纳，怎么缴纳划算？

　　宋文杰(杭州我爱我家市场评论员)答：契税的缴纳标准，按契税发生时的情况进行缴纳，即签订合同时的住房情况进行征缴，不存在缴纳的先后顺序对总的纳税金额有影响。

　　关于维权

　　问：我是一家民营企业的老板，2013年9月通过浙江某市人民法院的公开拍卖，取得了一块7153.62平方米的建设用地的使用权，包括土地和房产，并在此建设了一家医疗机构。其中房产部分约有1000多平方米在拍卖标书上写着“无权属房产”，并作价34万多元。没想到，1月10号接到了该市城管部门的责令限期改正通知书，说这1000多平方米的建筑是违章建筑，要求于七日内提供相关审批手续或恢复原状。我不明白：带有违章建筑的项目，人民法院该不该拿来拍卖？我该怎么维护自己的权利？

　　胡增冬(不动产法律专家、专职律师)答：根据《拍卖法》的规定，拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源与瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。如果拍卖前拍卖公司未告知拍卖的房产部分属于违章建筑的，那么购买人可以向拍卖公司主张赔偿；如涉及法院委托方责任的，拍卖公司可以通过国家赔偿向法院追偿。

　　但若拍卖前拍卖公司已告知上述违章事实，则购买人已知悉相关瑕疵，不得主张相关权利。

　　问：透明售房网上标注的“限制房产”，房产商可以正常出售吗？

　　胡增冬(不动产法律专家、专职律师)答：限制房产不是一个法律意义上的定语，一般认为该房产存在他项权或者因违法等其他因素导致产权受限。原则上，不能正常出售。

　　问：我购买了丁桥的经济适用房，想咨询一下如果我想交易的话是否和正常的商品房一样？

　　胡增冬(不动产法律专家、专职律师)答：《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见(试行)》政策指出，经济适用房购房合同(含预售合同)签订满5年并已取得房产三证的住户，如果需要出售经济适用房，要补交土地收益等价款、取得完全产权后才能进行交易。具体计算公式为：需补交的土地收益等价款＝(届时的评估单价－经济适用住房购买时单价)×按经济适用住房价格购买的面积×55%－购买时缴交的税费。