广州一手商用物业"开门黑" 库存与新增供应巨大

无论销售还是租赁，商用物业市场都面临激烈竞争

　　广州的一手商用物业没有在今年开年拥有好的开局，无论一手商铺还是一手写字楼，1月份的成交面积同比都出现加大幅度的下滑，市场需求还不如去年同期，新的供应持续涌现，去年的天量库存继续需要消化，一手商用物业在今年还会出现厮杀场面。

　　一手商用物业“开门黑”

　　1月份越秀、白云的一手商铺成交面积都不超过500平方米，成交商铺为7间；而全市成交量过万平方米的只有自贸区利好的南沙，其他各个区成交量都是几千平方米。整个1月份，一手商铺的成交面积5.41万平方米，同比下跌了49%，几乎腰斩。全市11区除了海珠，其他的成交面积同比均出现下滑。

　　一手写字楼与一手商铺的情形几乎没有差别，整个1月份，一手写字楼的成交面积13.22万平方米，同比下滑幅度为48%，同样接近腰斩，其中从化的成交量为零，除了黄埔、白云、南沙，其他各区的成交量全面下滑。

　　一手商用物业遭遇“开门黑”，并非价格上升所导致，恰恰相反，价格还出现了下滑，其中一手商铺价格从去年1月份的27537元/平方米跌至25279元/平方米，跌幅为8%；一手写字楼从23572元/平方米跌至14075元/平方米，跌幅达40%。一手写字楼售价之所以出现巨幅下滑，除了几乎每个区的价格都在下滑，天河出现大批低价成交单位也是重要原因。

　　成交量与成交价的同步下滑，说明市场对商用物业的前景信心不足，真实需求在萎缩。这种情况并非今年才出现，中立地产总经理文志坚等多名资深商业人士此前多次对广州商用物业前景表明了悲观的态度：因为租赁需求不足，导致买卖成交活跃度下滑，最终导致价格的下跌。五湖四海副总裁陈瑞标表示，今年一手商用物业的销售会比较低迷。

　　库存与新增供应巨大

　　需求不足、成交量低，放在其他年份未必是一个问题，但在今年就让一手商用物业开发商面临很大压力，这种压力一方面来自天量库存，另一方面来自天量的新增供应。去年广州不仅一手住宅库存量越来越高，一手商用物业同样如此，今年年初一手商铺的库存量为160万平方米，仅番禺、南沙、花都、黄埔就在百万平方米左右，以去年的成交量计算，消化全市一手商铺的库存将近要3年。

　　一手写字楼的情况稍微好一些，库存面积近170万平方米，以去年的成交量计算，其库存消化时间只要1年多。但今年一手商用物业需要消化的还有天量新增供应，高力国际预计，今年包括甲级写字楼和商务公寓在内的一手写字楼供应面积达129万平方米，也就是说，今年广州一手写字楼可售面积接近300万平方米。楼盘和楼盘之间、开发商和开发商之间的激战无可避免。商铺方面，今年新增供应量很难维持去年创历史新高的110多万平方米，但此前开发建设的大量社区铺肯定会推向市场，今年一手商铺新增供应估计达到七八十万平方米。

　　萝岗某商业项目有关负责人表示了担忧，经济、股市、住宅在今年的走势都不利于商用物业的出售，今年包括公寓在内的写字楼以及商铺的销售会遇到比去年更大的压力。”记者 张秀钦