杭州万科南都总经理李嵬：理解城市 夯实三好

　　楼市竞争残酷的杭州，似乎已成了万科培养“年轻干部”的最佳城市。接棒刘肖担任浙江万科南都第五任老总的李嵬，大学一毕业就以万科NP(新动力培养)身份就职万科，成长和工作地从东北到华南，到华北，再到江南。也许正是这样的背景，初次和李嵬接触，这个万科味十足的工科男，给记者的第一印象是：踏实、低调，却暗藏雄心。

　　做好

　　城市配套服务商

　　从第三任总经理周俊庭的“精工住宅”到第四任老总刘肖的“杭风建筑”、“四有社区”，这些年来，杭州万科越来越本土化，发展也非常迅猛。接过此棒的李嵬可谓站在前任的肩膀上，要继往开来，发扬光大，挑战和压力共存。不仅仅是万科和万科业主，恐怕市场也对他寄予期望。

　　记者(以下简称“记”)：您的几位前任已将杭州万科带到了一个新的高度，您这一棒如何接？楼市已从黄金时代到白银时代，尤其是杭州市场，更是竞争激烈，您如何规划万科在杭州的发展？

　　李嵬(以下简称“李”)：正是因为有我同事们一直以来的不懈努力，杭州万科才有9年时间发展到超过100亿的规模。万科目前的核心追求是运营质量。万科在杭州，要夯实“三好”，做好城市配套服务商。

　　先说好房子。最近雾霾又成为热门话题。其实从去年开始，万科集团就要求所有的新项目配备新风除霾系统。在杭州的新项目中，除霾系统是标配。3月8号，万科公园大道除霾样板已经开放，欢迎大家去看看。

　　再来说好服务。楼市白银时代有一个特征——资产价值与服务息息相关。在白银时代，万科会用更好的服务，努力帮助业主实现物业的保值和增值，这是我们的目标。我们现在服务于业主的同事，已经几倍于从事开发的同事，我觉得这是白银时代万科的发展方向。

　　好社区，是给大家提供更好的居住氛围，更和睦的邻里关系。比如在良渚文化村里，我们请安藤忠雄大师建了一个文化艺术中心，今年就会开放。文化艺术中心主要用于社区服务，里面有升级的社区图书馆、有时尚的交流空间、有文化展示的空间，还有社区培训的空间。安藤忠雄设计的文化艺术中心将成为社区文化的高地。

　　在做好核心业务，夯实“三好”之后，我觉得在城市配套服务商中的角色，可以扮演更多。比如说，在深圳，万科做了前海第一批建设，参与建设和管理前海大规模的水景景观，建设了企业公馆；万科在其他城市也参与过学校、公园、道路、博物馆的建设。与政府合作，从事市政、公共设施，或者是商业等，只要存在合适的需求都是杭州万科努力的方向。

　　记：万科的“三好”其实源于杭州。您觉得“三好”有一个具体的衡量标准吗？

　　李：“亮灯率”代表着万科的服务水平，我们希望它能够影响到社区的价值，对业主的物业价值形成支撑。今后，亮灯率也将成为杭州万科团队的考核指标之一。

　　我们会追求万科每一个项目入住一年、两年之后，晚上8点半的亮灯率。亮灯率高低能够说明你这个房子是不是真的让人喜欢住。提高入住亮灯率有几个做法，一是万科所有的房源都是装修房，可以有效提高入住率；二是我们成立了专业的商业配套部门，根据每一个项目业主的需求，去定向招商，满足其社区配套需求。当你买了装修房，又有了社区配套，还不去住，那有可能是因为没有时间去买家具，那我们的第三步是物业会集中帮你团购品牌家具，价格可能会比你自己去买还便宜，让业主能够拎包入住。如果这些都满足了，业主还不住，那可能是孩子在另外的学区上学，或者有其他的房子，那么万科物业还可以提供租赁服务，帮你把房子租出去。

　　合作

　　创造共赢

　　就在刘肖担任浙江万科南都总经理的2012年，李嵬也来到了浙江，任宁波万科的总经理。当时万科在宁波的发展不错，但逊色于雅戈尔、绿城等企业。经过两年的时间，到2014年底，宁波万科以50亿的年销售额在当地坐上了第一的交椅。对从未在杭州拿过第一的万科来说，是否、能否做第一，永远是个绕不开的话题。

　　记：这两年万科在杭州的发展非常快。2013年杭州万科销售额突破了百亿，位列第三；2014年超越滨江集团，上升到第二位。外界最感兴趣的话题是，万科今年的目标是否是超越绿城，做杭州市场老大？

　　李：万科的发展已经不是求规模，如我前面所言，是做好城市配套服务商。房地产的开发速度和规模总要降下来，但城市的人们总要追求更美好的生活，对配套服务的需求总会存在。城市需要什么，万科将提供什么。杭州是品质生活之城，绿城、滨江等优秀同行的产品已经代表了行业硬件开发的最高水平，我怀着学习的心态来到杭州。

　　记：我们也留意到，万科在杭州的项目，很多是合作方式。在万科今年的几个新项目中，万科世纪之光是与大家合作，万科玉泉是与坤和合作，此前的西溪蝶园、钱塘府、未来城等也都是合作项目。这对于万科扩大规模有极大的帮助。今后，杭州万科还是会继续采取合作开发的方式吗？

　　李：杭州万科有一个合作的历史，明年，万科与南都的合作就满10周年了。在万科同龄的城市公司中，杭州万科是发展最快的，这跟南都打下的良好基础是分不开的。杭州万科与南都的融合过程，就是一个将合作文化发扬光大的过程。我们现在的办公地点还是当年南都的办公地点，这也传承了文化。因为南都，我们对杭州更了解，所以杭州万科可以说本质上是一家本地企业。

　　在过去几年，我们和本地优秀同行广泛开展合作，合作得很愉快。这既跟万科在全国400多个在售项目中70%是合作项目有关系，也跟杭州万科具有这样一种合作的历史有关系。所以我们希望今后与更多的同行合作，优势互补。

　　米兰世博会万科馆

　　将举办“杭州日”

　　尽管杭州并非是等同于上海、北京的一线城市，但却是全国竞争最激烈的房地产市场之一，是全国优质楼盘频频出现的城市之一。对万科而言， “三好”诞生于杭州，万科非常有代表性的作品良渚文化村也在杭州。

　　记：来杭州两个多月，李总如何看待杭州这座城市？

　　李：我成长在黑龙江，进入万科以来，我在深圳、上海、天津、宁波都长期生活过，现在来到了美丽的杭州。对于杭州，我存着一颗敬畏之心。今年的米兰世博会将会有万科馆，万科馆将以“中国人的食堂”为主题，其灵感就来自于良渚文化村的村民食堂，食堂是社区文化的集中体现。另一方面，米兰这座城市与杭州也有着许多契合点，它们都有优雅的气质，它们都是民营经济发达的城市，因此，在米兰万科馆我们还将举办“杭州日”。

　　记：杭州也是万科养老产业的试点，随园嘉树养老公寓第一期也已经交付了，杭州万科在养老上会有更大动作吗？

　　李：今年是万科的养老服务崭新的开始。随园嘉树交付没多久，已经有70户入住了。硬件的开发建设只是前传，现在则是真正考验服务团队的时候了。

　　万科更注重的是养老服务的管理能力，等管理成熟了，有能力了，会向外输出管理，当然，自己想拿地做养老，也不难。

　　万科世纪之光

　　全员跟投

　　从去年开始，万科实行事业合伙人制度及项目跟投机制，这有效地激励了员工。杭州的项目跟投创造了万科集团的多项第一。

　　记：万科推行的事业合伙人制度和项目跟投机制备受关注，听说钱江世纪城板块的万科世纪之光，杭州万科所有的员工都参与跟投了。看来员工对这个机制比较认同，也对项目本身比较有信心。

　　李：在项目跟投上，杭州万科开创了万科集团内部的多项第一，有项目回报收益率第一，有项目回报速率第一。钱江世纪城板块的万科世纪之光项目，是万科集团内第一个城市公司全员跟投的项目，杭州万科全体员工都跟投了这个项目，这也体现了员工的信任。

　　事业合伙人制度和项目跟投机制的意义，不仅仅在于调动员工的积极性。随着房地产市场进入白银时代，很多大的施工单位在承接项目时，就像开发商拿地一样小心翼翼，因为他们怕拿不到钱。在这个时候，当万科开展大规模的跟投计划，个别项目甚至全员跟投，我们的合作方就更加敢做万科的项目，因为他知道万科人也是将身家投了进去。在跟投的背景下，合作方也更相信万科。

　　比开发更重要的是长期的运营服务

　　万科的理念在行业内一直是领先的。地价疯涨的年代已经过去，杭州2014年的房价，回到了2010年的水平，房子的价值已不可能像以前那样跟随地价大幅升值，当房地产市场的投资需求急剧下滑，基本以自住需求为主时，房子的价值将回归居住价值。

　　居住价值，除了房子的品质，更多地体现在社区配套、服务甚至文化之上。正如李嵬所说的：“比开发更重要的是长期的运营服务。”这比拼的是开发商的综合实力，毫无疑问，杭州万科的优势会越来越明显。 史一方