哪些问题是维权热点 房屋质量问题最受关注(2)

　　为此，律师提醒业主，业主在收房时，首先就是要查看开发商是否具备交付的全部法律文件，即质量保证书、使用说明书、竣工验收备案表等，必要时可以要求核对相应原件。只有开发商能够提供这些证件，才能签署收楼单。否则的话，即便该房屋实际不存在质量问题，也不能在法律意义上视为交付，业主有权拒绝在收房手续上签字，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收房，业主也要在诸如《验房记录表》等相关文件中写明“未见××证书”等字样，并妥善保管好相关文件副本。

　　另外，律师特别提醒，业主无论是购买的是毛坯房还是精装房，都要以当初签订的购房合同为准。尤其是精装房，对交付房屋中使用的建筑材料、装饰材料、配套电器以及其安装辅料等要进行仔细查看，比如墙面砖、地砖、橱柜、灶具以及各种开关、插座等的品牌是否与合同约定的一致。如果在交房时，业主发现合同约定与交付标准不相符，则业主有权要求开发商按照装修合同标准更换或者配齐，否则可以拒绝收房，并据此提出赔偿要求。

　　该交房时不交房约定责任索赔偿

　　对于一些实力并不十分雄厚的房地产开发企业来讲，往往由于资金或者其他方面的问题出现延期交房的情形。此时这些开发商往往会将合同中约定的不可抗力因素作为延期交房的免责条款。遇到这种情况，很多业主不但要承受不能及时装修、入住之苦，更重要的是由于交房无期而备受精神上的折磨。因此，延期交房方面的投诉在整个房地产投诉中始终不在少数。

　　事实上，按照国家相关法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如地震、洪水等自然灾害，这种情况才是能够免除开发商延期交付房屋的责任的条件。而有些无良开发商却把自行把这种不可抗力的范围扩大了，比如说施工中遇到各种困难或重大的事故问题而不能解决，或者说将施工配套的批准和安装的延误等都认定为不可抗力。

　　对此，专业人士建议，在签订购房合同时，一定要对延迟交房的违约责任进行明确约定，如具体的交房时间、延期交房之后所要承担的具体违约责任，以及延期交房超过一定期限后的解决方案，其中包括开发商按逾期天数交付赔偿金或者解除合同。另外，还要在合同中约定如果由于延期交房问题诉至法院，其诉讼费用应由违约方承担。对于合同中不可抗力条款的解释，一定要把握三个原则，即不能预见、不能避免、不能克服，除此之外皆不构成不可抗力条件，从而将不可抗力约定在最小的范围内。否则一旦出现延期交房的问题，开发商就会找出许多不合理的免责借口。　作者：任金祜