公共维修基金成说不清的糊涂账 开发商当甩手掌柜

　　买房人在新房入住前，都会先把契税和公共维修基金缴纳到有关部门，其中，公共维修基金就成了伴随他们未来居住中必不可少的一笔开支。但是，时至今日，很多小区、很多业主入住已经数年甚至十年以上，房屋也开始显现出这样那样的问题，但他们想用公共维修基金时却发现：公共维修基金不知放在了什么地方？谁能支配这项开支？使用起来怎么这么难？成为谁也说不清楚的一笔账。“楼上漏水淹了我家是不是应该公共维修基金负责修理”、“为什么我们的外墙都裂缝了，为什么用不了公共维修基金”，此类问题至今仍在不断提出，不得不说是公共维修基金的尴尬，同时也成为物业管理行业被人广为诟病的核心原因之一。

　　业主 谁动了我的公共维修基金

　　刘女士在北四环外购买了一套二手房，在交房时发现，阳台的墙面渗水已经致使墙皮脱落严重，本欲进行二次装修的刘女士找到小区物业管理公司进行维修，但得到的答复是这种问题应该找开发商解决。

　　接下来，扯皮的一幕幕发生了。

　　该楼盘2000年左右销售完毕，开发商将物业委托给物业管理公司后就撤场了。时间已经过去十几年，当初开发商的管理人员已经不知所踪。刘女士千方百计找到了开发商留守人员反映情况，但开发商的答复是：“开发商只对楼宇的结构安全终身负责，而五年的保修期过后，基本就没有义务对小区的一般质量问题负责，而应该由物业管理公司全权负责。如果遇到大修问题，应该由物业或者业主委员会向小区办申请使用公共维修基金。”

　　留守人员的解释很明确，该楼盘五年保修期已经超过(已经入住了十年以上)，如果遇到较为严重的问题应该动用公共维修基金。刘女士回过头来重新找物业管理公司要说法。

　　物业管理公司派人查看了刘女士家漏水情况，发现的确是因为外墙年头长了，从外向里漏水，意味着如果不修缮，无论怎么装修还会发生漏水，的确应该申请公共维修基金来修缮。但如何申请又出了问题。

　　“物业公司说他们要向小区办申请公共维修基金，必须经过全体业主三分之二同意才可以。但我家的墙体漏水，别的楼没有漏，物业公司表示在征得其他业主同意方面存在很多困难。”刘女士无奈地说。好在负责刘女士买房事宜的中介公司认为没有帮业主调查清楚房子的质量问题，主动承担了维修责任，刘女士装修计划得以实施。

　　以上案例是业主使用公共维修基金举步维艰的一个缩影。目前，大多数小区都按规定缴纳了专项维修基金，在心理上认为为房子购买了“养老金”，但是现实情况是，目前各个小区能够申请下来专项维修基金的很少，很多业主在缴纳完公共维修基金后，自此再也见不到它的去处。不仅如此，在自家房屋发生问题时，将物业管理费和公共维修基金混为一谈也是常有的事情。

　　常见的案例有楼上漏水淹了楼下，双方责任认定维修问题时经常发生龃龉。楼上明明家里没人，水管漏水，楼下要求维修并赔偿，而楼上则认为，自己并没有进行装修或者改造，漏水是因为开发商的管道出了问题，理应由物业用公共维修基金或者物业管理费来解决。其实这样的想法都有误区。

　　开发商建议 建议简化公共维修基金使用程序

　　在公共维修基金使用中，物业公司、业主、开发商都涉及其中。有些物业管理公司为了转嫁责任，将皮球踢给开发商，往往托词是开发商遗留问题等等。

　　但开发商也有一肚子苦水。前文提到的刘女士所在小区开发商在接受记者采访时说：“按照规定，我们的确是超过五年后才把小区托付给物业管理公司的，保修期已过，我们没有责任了。但我们仍然积极协调，问工程部能否帮业主维修，工程部给出的答复是外墙维修费用较高，而且应该动用公共维修基金，不愿意做这种费力不讨好的事情，所以才作罢。”

　　北京地产界资深人士季满如表示，开发商自持物业和外聘物业差别很大。如果是开发商自持的物业，很多问题就好解决，开发商碍于品牌、业主关系、社会舆论等压力，有时即使没有到使用公共维修基金之时，也会自己花钱去给业主维修，比如绿城、龙湖这样的品牌开发商大多如此；而外聘物业公司，固然是业主通过招标选出的，看似公平，但最大的短板就是跟开发商没有关系，开发商帮助积极性不高，等过了保修期，开发商完全可以拍屁股走人。

　　谈及公共维修基金，季满如建议降低使用门槛。

　　专项维修基金应该从两方面改善，一个是降低申请标准，提高这部分钱的使用效率。另一个就是进行细化管理，细化到户，维护谁的利益花谁的钱。他说，“如果一栋楼里的公共水管，或者电梯需要维修，不关其他栋楼业主的利益，就可以由这一栋业主进行表决，通过之后只提取这部分业主的专项维修基金，而其他业主不用花钱也不用表决，情况就会好办得多。”“如果专项维修基金能建立个人账户是最好的，细化管理，让每一部分钱的使用和支出细化到每一位业主，该由谁出多少就扣除其账户上的资金，不足再由业主自己补交。这样就不会产生利益分摊、损失分摊的情况，业主的意见也就会减少。”

　　物业公司

　　对使用公维基金支持 但很费时

　　“很多人都误以为是物业管理公司不愿意申请公共维修基金，其实是不对的。”京城知名上市公司物业管理副总裁黄升在接受北京青年报记者采访时如是说。

　　开发商将小区委托给物业公司管理后，过了五年的保修期，就基本撤出了小区的日常工作。物业公司名义上接管了小区，其实在公共维修基金的使用上还是非常艰难的。

　　有业主委员会和没有业主委员会差别很大。有业主委员会的小区申请相对简单，而且资金到账也比较快。申请程序是：由业主委员会将维修项目及预算在小区公示，经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后，再向区房产局提出申请，申请通过后，才会划拨预算总额80%的费用；工程竣工后，再与业主大会据实结算，按户分摊。电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备维修时，可申请动用维修基金。但现实中，如何征得这三分之二的同意是个头疼的问题。

　　“《物业管理条例》中规定，决定筹集和使用专项维修资金；改建、重建物业共用部位、共用设施设备等事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其实申请所需材料大多还是比较容易办到，只有这一条双‘三分之二’很难办到，所以说申请比较困难。”

　　“双‘三分之二’已经成为小区最主要的障碍，大部分小区根本没办法做到，要么是小区业主的积极性不高，导致人数不能超过三分之二，要么是小区空置率过高，面积不能超过三分之二。我们小区发生过几次公共维修费用支出都没能申请到，索性也就没人再指望这笔钱了。”黄升还给记者举了个例子，“如果一个小区A栋的电梯坏了需要动用维修基金，就需要整个小区的双‘三分之二’的表决通过，那么其他如B、C、D栋的业主就不会积极参与，甚至更不愿意动用这笔款项，因为这笔维修支出并不能影响到他们的利益。”

　　而没有业主委员会的小区情况则更复杂。物业管理公司没有资格单独申请公共维修基金，必须经过三分之二业主同意，但由于业主没有组织，通知起来相当困难。

　　本版文/本报记者 张舰