小城镇或成商业地产新契机 盈利前景看城镇化水平

　　每年春节期间都有一些节目赚人热泪。去年春晚的《时间去哪儿了》，今年元宵晚会的《其实你不懂我的心》，都呼唤着在外打工的子女回家的心。

　　当李克强总理在2015年政府工作报告中提出，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化，并对包括农村公路等基础设施予以解决，增加促进农民收入，提升基层医疗服务等内容后，人们看到了希望。

　　但是，《每日经济新闻》记者调查发现，如果仅解决医疗、电力、饮用水等基础设施，恐怕还难以让人们安心在自己家门口就近城镇化，他们还希望能得到更多的公共服务、就业机会和商业服务，这也许会成为开发商的商机。

　　小城镇：商业地产新契机？

　　“现代商业在电子商务带动下，已经全面进入小城市小城镇，形成了新的商业网点和布局……生活在小城镇的居民需要大品牌，需要小吃店也需要咖啡厅，需要线下做买卖，也需要线上谈生意。建立一个集购物、休闲、娱乐、社交、文化教育为一体的城镇生活服务平台，很有必要……关系到房地产业新的发展。”在年前的一场论坛上，原建设部副部长刘志峰提出，在小城镇发展商业，可能是商业地产开发的一个新出路。

　　此前，嘉凯城就在浙江店口试水开发了名为“城市客厅”的城镇商业业态，提供集购物、休闲、娱乐、社交、文化教育为一体的城镇生活服务平台，在营业首周获得了1500万元的营业额。而整个项目的总投资不过5亿元。

　　据国家统计局的统计，截至2013年末，我国农村人口仍然有6.3亿，是一个很大的市场。包括淘宝、京东在内的电商都已经进入农村市场，并取得了不错的业绩。

　　和淘宝、京东不同，嘉凯城的“城市客厅”不仅提供商业服务的生活平台，还提供车辆交管、水电、教育培训等公共服务。嘉凯城方面坦言，部分省市目前的城镇公共服务设施尚不齐全，迫切希望商业地产开发商能配套开发上述设施，供公共服务机构使用。

　　东兴证券发表研报称，每个“城市客厅”1/3左右建面作为政府政务和公共服务配套；融资方面，公司拟与中再资产管理设立城镇化发展基金，这一模式类似于公用事业领域的PPP模式，既有利于地方政府降低债务，同时又能向地方民众提供高品质的公共服务。而对于公司而言，引入大量资金的同时，也可以为商业地产带来丰富客流，实现多方共赢。

　　盈利前景：要看城镇化水平

　　尽管政府工作报告提出的就近城镇化为商业地产开发拓展了新空间，但对开发商而言，能否大规模在中小城镇发展类似嘉凯城“城市客厅”的城镇商业，还有一个先决条件：就是当地城镇经济发展良好，居民收入和大城市差距不太大。

　　据2014年7月《农民日报》报道，诸暨店口镇已经构筑了铜加工、汽配、管业、制冷四大产业集群，2013年，全镇工业总产值801.6万元，农民人均纯收入37763元，这样的数据，恐怕让中西部县级市都望尘莫及。而浙江2014年城镇人口的人均可支配收入为40393元，是全国平均水平的1.62倍。

　　但是，类似店口镇这样农业人口收入和一二线城市人均收入差别不大的城镇，在全国范围内还不够多。

　　住建部村镇司司长赵晖日前曾表示，我国城镇人口当中，就是城市和镇的人口当中，居住在镇的人口比例只有20%左右，像德国等国家大部分人是住在镇里的。我国这个比例最近在逐年下降，与2000年比，小镇人口的比例从原来的26%，下降到2014年的20%。

　　跟城市相比，小城镇的城镇化质量很差，公共服务商业服务很差，现代化水平与城市差距很大。

　　除了公共服务的因素外，一些专家还认为，很多地方的产业经济没有得到充分发展，导致不少农民必须到大城市就业，因此无法就近找到工作也是问题。

　　除此以外，赵晖还表示，在小城镇绝大部分的地都是集体建设用地，集体建设用地不可流转，所以要培育城镇的内生机制，核心是土地。

　　虽然政府工作报告已涉及农村集体经营性建设用地入市的内容，北京等地也已进行了试点，但短期内不太可能大面积推广。

　　嘉凯城方面也介绍说，目前公司洽谈的城镇商业项目，主要是国有建设用地，不会涉及农村建设用地领域。至于产业经济方面的问题，目前嘉凯城也只是选择那些人均收入比较高的千强镇，而不会涉及千强镇以外的领域。

　　从嘉凯城的经验看，开发商在就近城镇化方面的商业机会，更多还是在经济实力较强的长三角、珠三角城镇。

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　　城镇规划

　　制定实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化。完善设市标准，实行特大镇扩权增能试点，控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。◎每经记者 杨羚强 发自上海