买房霸王条款:广告仅供参考、公共场地归开发商所有

　　■业界提醒

　　近年来，消费者通过打官司等方式反击“霸王条款”的新闻屡屡见诸报端，但“霸王条款”至今仍在部分销售合同中存在。在一年一度的3.15“国际消费者权益日”即将来临之际，本报特邀请中山资深地产从业人士张林峰，“曝光”开发商“六大霸王条款”，供有需要的读者借鉴参考。

　　霸王条款一：售楼广告、售楼书、宣传片等内容仅供参考，以政府最终审核为准，买方签订合同未受此影响。

　　业界点评：售楼广告、售楼书、宣传片等内容是购房者购房信息的来源，也是购房者信以为真并决定购房的重要原因，开发商该条款等于宣布了上述所有宣传无效或者虚假，并强迫购房者承认选择购房与其宣传无关。

　　霸王条款二：车位、车库、公共场地等均归开发商所有。

　　业界点评：根据《物权法》规定，除非占用业主共有道路或者其他场地的车位归业主共有外，车位、车库的权属由当事人约定。而架空层、顶层、外墙广告、公共场地均属《物权法》规定业主共有范围，开发商无权通过“协商”的方式据为己有。

　　霸王条款三：卖方保留变更规划及交楼标准的权利，买方不持有异议。

　　业界点评：项目规划及交楼标准对购房者来说至关重要，也是合同必须确定的事项，开发商设定该条款导致的直接结果是可以任意变更、修改合同而无需购房者同意，实际上等于没有约定规划和交楼标准，购房者签订的购房合同只能约束自己，不能约束开发商，失去了全部意义。

　　霸王条款四：卖方因第三方原因导致迟延交房、迟延办证无需承担责任。

　　业界点评：卖方因与相邻方的纠纷与购房者没有任何关系，据此免除责任没有任何法律依据。根据该条款，如果与第三方之间的纠纷常年得不到解决，卖方就可以无限期的不履行合同。

　　霸王条款五：质量争议以项目原监理单位验收或检测意见为准。

　　业界点评：一方面，项目原监理单位是开发商委托并收取了开发商监理费的，自然代表开发商说话；另一方面，原监理单位是工程竣工验收的直接参与见证者，其不可能自己否定自己的验收结果，故开发商该条款的设定其实是剥夺了购房者委托第三方公正、独立检测的权利。

　　霸王条款六：所有合同及相关文件均系买卖双方充分协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同，卖方对合同条款保留解释权并负责解释。

　　业界点评：开发商提供给购房者的补充协议，是在其法律顾问团参与下经过深思熟虑、字斟句酌、售房前制定好、未与所有购房者协商(因购房者不确定也不可能协商)、对其单方有利、所有购房者必须适用的通用格式条款，而且密密麻麻字体远远小于主合同字体，开发商通过“约定”的方式将合同性质界定为非格式合同，目的就是为了逃避格式合同提供方的义务以及对购房者有利的法律适用。