传广东清远多个楼盘欲涨价 专家:涨价没那么容易

　　去年连续多月销量同比负增长，从今年1月开始，清远实现了连续两个月商品房成交套数正增长，不过商品房均价仍下降。 曾亮超 摄

　　陈步上

　　两会之前，在一知名大盘做销售的朋友透露，他们年后将涨价，并已经将涨价方案报到总公司。持续的降息以及未来可能的降息降准预期，给一些开发商带来了信心，一些涨价的声音再起。

　　然而，降息的预期似乎并没有带来N年前类似的市场“骚动”，至少在3月1日宣布降息后，3月2日的股市反应相当平淡：上证指数仅上涨了0.78%，这比去年11月宣布降息后次日的上涨幅度少了1.07%！即便最受益的房地产指数也仅上涨1.18%。

　　就清远目前实际情况来看，标杆性楼盘并没有实质性涨价，而且春节以来的价格仍然执行元旦前后价格策略，不同的是营销优惠内容的变换。从成交价来看，最近几月住宅成交价同比持续负增长。

　　大部分开发商比较谨慎，缺钱是开发商目前最为头痛的一件事，销售压力大，开发贷申请仍旧并不容易。而且当前库存压力并没有明显的降低，国家统计局发布统计显示，2014年末，全国商品房待售面积为62169万平方米，较2013年末增加12874万平方米。到2014年末清远市区(仅包含清城区、高新区)商品住宅待售套数约4万套，比2013年末多了将近1万套，可供清远2年消化。

　　当然，房价上涨也有可能。今年的市场环境相对前两三年一定是最有利的，因为限购、限贷松绑，信贷政策适度放松，降准、降息持续，而且持续降准降息的预期比较大，二套房贷款利率甚至有很大机会享受首套房的待遇，刺激一些刚需入市。从实际成交来看，成交套数同比在经过持续多个月下滑后，近两个月连续略有增长。

　　决定楼市因素很多，地价、建筑成本、收入、投资需求、货币政策、供求关系等等。目前，地价、建筑成本、收入在一定时期内相对比较稳定，信贷政策在放松，这确实是楼市利好的一大因素，房价上涨就决定于供求情况。

　　刚需型需求一定是非常理性的，更多是根据居住需求决定的。从若干年前楼市大涨情况来看，投资性需求是房价上涨非常重要推动力，投资性需求更看中的是上涨空间，需要对市场有足够的信心，目前虽然市场环境对楼市有利，但看不到如此明朗的态势，而且目前股市行情利好，资金涌入楼市，笔者身边有很多现实的例子。投资需求进入房地产至少目前还不具备条件，而另一个不可忽略的就是高企的库存压力。

　　利好和危机并存，但至少比前两年的市场环境要好，楼市没有想象的那么差，也没有那么好。

　　当前，刚需仍是一个庞大消费群，许多楼盘在及时调整策略后，成交量恢复已经说明了这一问题。在诸多政策支持和利好刚需群体的时候，如何做好自己的产品，如何管理好自己的团队，如何通过有效的营销策略挖掘和把这些群体变为自己的客户，就要靠每个开发商自身的努力了。