宁波将回购商品房用作保障房 滞销楼盘受益较大

　　日前，卢子跃市长在主持召开市政府第59次常务会议时，审议并原则通过了《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》。

　　该《意见》提出了两种创新方式：一是发放住房补贴，实行货币保障；二是收购市场房源，筹集保障性住房。《意见》针对这两种方式，还分别就保障形式、补贴标准、严格制度和收购形式、房源要求、收购办法等作出了明确规定。

　　昨天下午，钱江晚报记者从市保障房中心获悉，具体相关的文件目前正在走发文程序，不久应该就将正式对外“露脸”。

　　通过回购商品房作为保障房源，既节约了保障房建设周期，又能盘活存量商品房，帮助中小房企回笼资金。而该创新方式，在优化保障性住房供应的同时，无疑被业界认为，是针对当前库存高企的宁波房地产市场，释放的又一利好消息。

　　保障房“牵手”商品房

　　两全其美的方式成趋势

　　有官方统计数据显示，截至目前，宁波全市已累计建成保障性住房604万平方米、9.94万套，除此之外，目前在建的还有153万平方米、2.41万套。

　　总体上，当前宁波已建和在建的房源基本能满足近阶段住房保障的需求，据了解，部分地区还出现了“房等人”的现象。为此，《意见》进一步调整、完善现有的保障房提供方式。

　　事实上，保障房要与商品房“联姻”，这股风从去年下半年开始，就已经在宁波市场上吹起。就此，部分开发商也曾向钱报记者透露，之前确实也与相关部门有过多次交流和协商。

　　酝酿后出台的《意见》，被视为一方面，可以更好地解决城镇中低收入家庭的住房难问题；另一方面，一定程度上为眼下的房地产市场注入更多信心。

　　市住建委保障房中心的主任陈本君表示，通过改进保障房的方式，进一步打通了经济适用住房、公共租赁房、廉租房等保障性住房，与商品房之间的联系通道，这应该会是主流趋势。

　　个别房企及项目受益较大

　　对市场整体影响或有限

　　就商品房而言，其中的“政府通过回购商品房以筹集保障房”这条创新方式，更是在房地产市场被视为“救市”的又新一举措。

　　在本地的业内看来，政府确实也想为宁波的商品房市场“排忧解难”，而最直接的目的，还是消化高居难下的库存。

　　从去年年初开始，市区商品房库存就一直背负着超过600万方的库存压力。尽管从去年下半年至今，政府放开限购、银行降准和降息等利好政策接踵而至，为市场注入活力，并有效刺地激了市场的成交量，创下了全年30288套、同比增长超三成的五年之最，可谓“救市”效果明显。

　　尽管如此，由于入市的楼盘依旧源源不断，至今体量不见明显削减。截至昨天下午5点，据透明售房网显示，市六区可售商品住宅面积超过630万平方米，可售套数为47000余套。

　　至于政府回购，对消化库存到底能起到多大的效果，宁波前程藏珑的常务副总袁亚刚向钱报记者推测：“体现在某个区域，或是部分企业及其楼盘上的效果，应该会比较明显。只要双方条件谈拢，甲方就解决了一部分房源的销售问题，政府也可以快速筹集一批保障房，何乐而不为呢。”

　　不过袁亚刚也提到，对整个市场的库存而言，回购所能消化的体量还是有限的，毕竟要从保障房本身的需求出发。就如他所分析的，现有的保障房房源并不缺，在保障房本身不存在大量需求的前提下，大范围回购商品房的可能性不大。

　　此外，宁波新园置业有限公司副总经理张骅也提到，采购达到了一定数量，实际上对政府的资金要求还是比较高的。因此，回购方式在具体落实过程中，不排除面临一些难点。

　　小比例采购可能性较大

　　回购房源的定价成关键

　　当然，一些前期已经买了商品房小区的居民会说：“我买的房子突然间就变成了保障房，谁会乐意啊？”

　　对于住户有这样的担忧，市保障房中心方面也向记者透露，应该会考虑在一个小区内采购几个单元，而不会很大规模地集中在一个小区内，肯定会有一个通盘的考虑。

　　而且不少业内的预计也是如此，为了不影响小区原有的市场定位、使用功能以及居住环境等，小比例的回购对整个项目的品质，倒是不会有大的影响。

　　事实上，类似政府回购商品房的案例也并非首次亮相。据了解，2008年时，这种回购模式就在全国范围兴起过，当时宁波大市内仅在余姚、慈溪等个别区域出现。而从当时的采购情况看，基本是个别楼盘的少量房源。

　　多位房地产业内在接受钱报记者采访时谈及，政府要成功回购商品房，还有一个关键的因素，就是被回购商品房源在价格上的合理性。

　　“在当前房价普遍下行的背景下，对政府来说有较大的挑选余地，统一的采购价或比市场零售价格稍低点。”新园置业的张总也向记者分析，如果楼盘卖给政府的价格与市场价相距甚远，那开发商自然也不愿亏本“贱卖”，即使最后价格谈拢了，那么对同区域的其他楼盘的价格定位，就会造成冲击。

　　“商品房+保障房”模式

　　在宁波市场并非先例

　　谈及商品房和保障房的这种“联姻”模式，不免让人联想到市场上已有的配建保障房的商品房开发模式。

　　2013年5月，位于城市规划区以外的江北荪湖度假区一宅地，就是宁波首个达到配建保障房标准的出让竞拍地块。当时，该宗宅地经长达3小时的激烈竞拍后方成交，竞得方需配建1.3万平方米的保障房———配建面积占地块可建总面积的18.5%。

　　同年的9月，宁波老三区也出现了首个将混建商品住宅和保障房的“新型”住宅地块。坐落于江东和鄞州交界，具体在天童北路和建兴路交叉口西南侧，就是去年已经开盘的中海寰宇天下项目。

　　该项目的催生，正式由于当时多家开发商，经多轮激烈竞价，达到楼面价上限后，必须通过投报配建保障性住房的面积来继续竞拍。只有投报保障房配建面积最高者，才能胜出。

　　最终，中海是以配建1200平方米保障性住房的报价，摘取了该宗宅地。昨天，钱报记者也从该楼盘了解到，这部分保障房配建会在项目二期，目前还没开出来，根据之前的配建比例，保障房的房源量大概在十几二十套。