瑞安房地产75亿高价寻上海"新天地"接盘人

　　16年前，瑞安房地产创始人(现任瑞安集团董事长)罗康瑞花费14亿元巨资，把上海最典型、最古老的石库门旧区变身成一个具有国际水平的国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧区并将其命名为“上海新天地”。自此，新天地成为上海著名地标之一，罗康瑞也在上海滩一炮走红。

　　16年后，罗康瑞选择将上海新天地核心优质资产 “企业天地一期”卖掉，总报价为75亿元，折合报价约每平方米9万元，这一报价也将创下上海写字楼大宗交易之最。不过亦有分析人士向记者表示，“该报价仍然偏高。”

　　舆论认为，罗康瑞出售上海新天地部门项目的决心，或来自于预期业绩压力。

　　对此，瑞安房地产品牌及企业事务部向记者答复：“瑞安房地产正积极调整发展策略，作为一家房地产开发商，若时间及价格合适，将考虑出售各类物业，释放其价值，提升公司盈利能力，加强现金流，以使公司更健康快速的发展，为股东创造回报。有关个别物业交易的市场消息，作为上市公司目前未有资料需要公告。”

　　值得注意的是，曾经自称“不赚快钱”的罗康瑞在今年2月2月对香港媒体表示，瑞安资产总值1110亿元人民币，当中52%资产均可供出售，提供盈利贡献，或置换高回报项目。

　　52%的资产可供出售

　　上海新天地项目在瑞安的大陆业务版图中具有标杆意义，此次出售折射出公司层面可能面临的业绩压力。

　　1月6日瑞安房地产披露的销售数据显示，截至12月底，瑞房2014年全年合约销售额为97.5亿元，较2013年同期的166.14亿元减少41%，而对应的合约物业销售面积则从2013年的62.15万平方米降低25%至46.32万平方米。

　　不仅是去年业绩的大幅下降，2012年以来，瑞安房地产都在“动荡不安”中度过，2012年，瑞安房地产销售额大幅下降43%，而2013年又恢复性增长190%，整个业绩就如“过山车”一般。

　　由于对业绩下滑的不满，去年，罗康瑞回归瑞安房地产重新担任CEO一职，今年在接受香港媒体采访时表示：“‘三年不达标就辞职’，若不满意，小股东可以“vote me out(投票把我踢出局)。”

　　罗康瑞指出，“公司致命伤是资产重、周转慢，部门太多拉低执行力”，去年公司周转率仅9%，低于同行平均周转率27%，更远低于融创、绿城的60%，将参考同行模式，目标是2016至2017年可提高至20%。

　　而且，曾经以资产自持、不赚快钱的经营理念为主导的瑞安房地产也将“以回报决定资产去留”，罗康瑞称：“资产回报仅2至3厘，但要付利息7至8厘，在遇上合适价钱或有投资项目时，会作资本调整。”

　　罗康瑞表示：“预计瑞房业绩需待2016、2017年上海(楼盘)重点项目销售才有改善，公司资产总值1110亿元人民币，当中52%资产均可供出售，提供盈利贡献，或置换高回报项目。”

　　为上市铺路

　　早在2013年，罗康瑞就企图让新天地上市来改善公司架构和运营。今年年初，罗康瑞重申中国新天地2015年的上市目标，企图让中国新天地以更好的“价格”出现在资本市场上。

　　上海易居研究院研究院严跃进表示：“瑞安房地产之所以在这个时候卖项目，关键不符合目前瑞安让新天地上市的特点。其意图就是让此类资产变现后可以注入到新天地项目上，进而提高新天地项目的估值。”

　　另外，对于新天地变现的价值，易居中国执行总裁丁祖昱认为：“企业天地在2014年上半年共产生租金收入1.21亿元，可供出租建面8.3万平方米，若按96%的出租率计算，租金回报约每天每平方米8.3元；若按照世邦魏理仕的数据，企业天地每天每平方米租金为10元来计算，单价每平方米9元对企业天地来讲起租金回报率约4.05%，如果瑞安房地产以75亿出手企业天地一期，仍然是个不错的价格，不过实际成交价格可能会更低。”(王若宇 徐倩)

　　延伸阅读：

　　罗康瑞，男，汉族，1948年4月生，广东省普宁人，生于香港。1969年毕业于澳大利亚新南威尔斯大学。 1969年返港后，先在其家族鹰君集团公司工作，1971年，向父亲借资10万元，创办瑞安建筑公司，最初发展建筑业，后扩展至地产、建筑材料等业务。80年代后积极投资内地，主要在西部地区和华南、华东发展建材、地产等业务。在上海投巨资兴建瑞安广场、瑞虹新城、新天地等大型项目。