杭州楼市怪现象：为何120方产品成了“鸡肋”

　　最近一段时间，记者发现楼市中存在一个怪现象：不少购房者嚷嚷着要买120平方米的房子，然而市场上符合客户需求的120平方米房子却少之又少。开发商对此的解释是，120平方米是“鸡肋”产品，销售很困难。

　　为什么大多数客户想买的120平方米，就成了“鸡肋”了？

　　120方房源产品稀缺

　　截至3月16日下午4时，全市(含萧山、余杭，不含富阳，下同)共有可售110-130平方米房源13014套。这个数据相加，仅占全市151904套可售商品房面积的8%。

　　其中，各区范围内，可售数量最多的是余杭区，拥有7203套，占到全市110-130平方米总量的一半左右。其次是萧山区，可售110-130平方米房源1880套。主城区中，数量最多的是江干区，拥有1620套。最少的是上城区，仅广厦檀香园、赛丽绿城丽园和望江府三个项目有110-130平方米面积段内可售房源7套。

　　其次，从汉嘉地产提供的数据可以看出，近两年开盘的项目中，鲜有120平方米左右的房源在售，主要集中在嘉凯城名城博园、绿城九龙仓钱塘明月、德信大家钱江府等。可售120平方米数量较大的项目，大都是一些老盘，比如恒厚阳光城、东海闲湖城、金隅田员外等。

　　现状

　　市场

　　15000元/方以下区间： 购房者主要购买90方

　　位于丁桥的金地格林，在110-130平方米这个面积段上有110-114和116平方米两个户型的产品，前者是四房两厅两卫的紧凑四房设计，后者是三房两厅两卫的舒适三房设计，售价在10000-12000元/平方米不等。项目营销总监王丹婷告诉记者，在她们项目上，紧凑四房的户型，因为价格略低一些，以及功能性更完善一些等原因，相对116平方米房源更好卖一些。但是，这些相对面积较大的房源，都远不如90平方米好卖。

　　“其实在我们整个板块都差不多是这样的情况。”王丹婷分析说，丁桥的房源基本定位都比较刚需，受到经济实力的约束，购房者基本都是冲着总价更低的90平方米去的。在这个区域内购买120平方米房源的客群以新杭州人为主，其中很大部分以前都是租房住，现在想要一步到位，或者家庭成员比较多，才会选择120平方米的房源。

　　15000-25000元/方区间： 120方产品单价偏高

　　从统计数据来看，目前蓝孔雀单元及周边项目中也有部分120平方米房源在售。同样的，这些项目的120平方米实际情况去化也不太理想，但是比纯刚需板块要好一些。

　　这个价位区间的项目中，120平方米户型一般是用来赚钱的，销售均价可能比90方平方米左右房源的销售均价高出1000-1500元/平方米左右，总价至少要高出50万元。

　　金地申花里的营销总监汪春明告诉记者，项目在110-130平方米这个面积段内，有一个125平方米三房两厅两卫的户型，尺度和空间设计相对比较舒服，所以比较受购房者的欢迎。截止到目前，实际可售的125平方米房源大约只有10套了。根据他们统计，购买这部分房源的客户以三口之家的中产阶级比较多，一般都是首改客户。

　　除了产品因素外，去年的限购政策放开和二套房认定方式的变化等因素，也为改善类产品带来了一定的回暖。但总体来说，销售情况也不如区域内的90平方米产品。

　　30000元/方以上区间： 120方无法做到豪宅的尺度

　　记者在近期调查中发现，诸如钱江御府、绿地华家池1号、滨江华家池、世茂天宸等项目中，压根就没有120平方米产品的规划。

　　为什么这些高端产品中能有大量的90平方米，却不规划120平方米？对此，开发商给出的理由是：120平方米无法给高端客户豪宅的空间尺度。

　　“真正豪宅的需求是要140平方米以上的面积才能做到的，这个面积才能真正根据家庭人口面积保证每一个空间的舒适性。而我们做90平方米，一方面要达到土地出让时候的相关要求，另一方面是90平方米做两房也可以做到比较舒适的尺度。”绿地华家池1号的营销总监朱建菡分析说，这样看来，120平方米在豪宅就显得相对“鸡肋”。

　　120-140方比90-120方卖得更好

　　既然有那么多客户需要120平方米，120平方米的户型怎么还会难卖呢？

　　中国某研究院高院生认为，这其中很大一个原因是部分购房者说出想要买120平方米的时候，并没有真正走进售楼处看产品。

　　不少购房者，尤其是首次置业的购房者，认为90平方米的空间可能相对狭小，如果经济实力允许的话，选择价格相对合适的120平方米更为实用。这个群体不会选择近郊或者真正市中心的120平方米，而是选择一些次中心的120平方米。而实际上，这类次中心的120平方米往往溢价比较高，实际售价远超过购房者的预算，考虑到经济实力，不少人还是只能买90平方米左右的房源。

　　高院生告诉记者，在实际销售过程中，120-140平方米的房源会比90-120平方米的房源更好卖一些。从目前市场上的产品来看，这也就意味着130平方米左右的户型比118平方米左右的户型更受欢迎。“现在新小区普遍都是高层，得房率在70%左右，118平方米的实际得房面积和老小区的90平方米相差无几，那改善型的客户肯定更愿意选择实际使用面积相对大一些的130平方米。”