年初土地供求下滑致成交低位运行

　　尽管从数据层面来看，2015年前两个月的上海土地市场给人以“冷清”、“平淡”的印象，但仍不乏有地块以较高溢价率成交。业内人士认为，利润降低、销售难度加大使得房企选择地块时更加审慎，而这种“整体平淡、局部火热、分化明显”的市场走势，或许意味着上海土地市场正在走向“成熟”。

　　整体走势平淡

　　3月12日，金山区朱泾镇镇区A29-01地块在上海土地交易中心展开竞拍。据了解，拍卖现场景瑞、金山土地服务、杭州德信、新城、绿地、鹏欣等8家房企对此地块展开了激烈争夺，最终，上海金山土地开发有限公司以3.11亿元总价、49.54%的溢价率将该地块收入囊中。

　　然而，部分地块的溢价成交并不能掩盖今年以来上海土地市场较为“冷清”的事实。根据德佑链家地产统计，今年2月，上海经营性用地成交金额为61.3亿元，同比下跌43.7%。从成交情况来看，虽然成交面积及金额环比1月都迎来增长，但2月沪土地市场总体依然处于低位水平。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，年初土地供求下滑，主要是由于去年第四季度土地供应已经历了一轮小高峰，所以推地略显乏力。此外，考虑到整个去年销售额并不理想，房企资金链未得到明显改善，因此拿地的热情也普遍不高。

　　房企的胆子变小了？

　　如果从更能反映房企拿地心态的溢价率指标来看，上海土地市场从去年开始已经明显降温。有行业专家表示，虽然2014年土地成交尚可，但是总体仍然无法和此前相比，开发商的胆子似乎变小了。

　　2014年，上海土地市场虽然在年底迎来交易高潮，并以1665亿元的总成交金额成为过去6年的第二高，但在溢价率方面，去年全年上海仅有14幅地块溢价率超过100%。而在2013年，这一数字则是40幅。

　　如果再向前看，除受楼市明显下滑影响的2011年和2012年外，上海高溢价成交的地块一向不少。根据历史资料显示，2009年上海成交的79幅住宅用地中，溢价率在400%以上的居住用地就有3幅，溢价率在200%-400%之间的有17幅，100%-200%之间的则有30幅。

　　房企拿地态度的变化折射出市场大环境的“今时不同往日”。不断压缩的开发利润和不断升高的开发资金风险，以及销售难度的增加，都驱使房企在拿地和建项目上更加趋于谨慎。

　　然而有业内专家指出，房企拿地更谨慎并不意味着不拿地或少拿地，而是心态更加“成熟”，即在拿地之前更细致地进行评估，在合理的价格范围内出手。

　　刚刚于3月13日以58.87%溢价率竞得宝山高境一商办地块的景瑞地产执行董事、常务副总裁杨铁军便表示，景瑞在拿地之前，目标地块往往要经过集团多个部门的评估，宝山地块也不例外。“这块地虽然体量不大，但位置比较好，而最终的成交价格也比较合理，因此我们对于这块地的未来很有信心。”杨铁军说。

　　3月下旬土地市场不乏亮点

　　虽然此前上海土地市场推地略显乏力，但在3月下旬即将出让的地块中，仍然有不少热点地块值得关注。

　　统计显示，3月份上海将有10幅经营性地块入市，预出让土地面积为41.03万平方米，总起始金额162.58亿元，其中不乏一些热点板块的优质地块。

　　其中，闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03商住地块将于3月20日迎来竞拍，该地块的起始总价达60.67亿元。“这一地块位置较为优越，南面即是大宁公园和大宁国际广场，且南北高架、中环路近在咫尺，与地铁一号线汶水东路站也较近。”龚敏分析称，该地块3万元/平方米的起始楼板价比去年拍出的大宁路街道325街坊地块低了17609元/平方米，且该地块住宅比例也达到了80%以上，因此，此地块溢价成交几乎没有悬念。

　　与此同时，虹口区嘉兴路街道一商办地块也将于3月20日开拍，该地出让面积为1.37万平方米，起始价10.1亿元。

　　另外，唐镇也将在3月下旬出让两幅起始价超过10亿元的纯宅地。

　　德佑链家地产研究部总监陆骑麟表示，3月下旬，随着楼市逐步回暖，土地市场也将升温，其中不乏一些热点地块的入市。而这些地块如若顺利成交，将给今年的土地市场带来较强的示范作用。

　　但也有业内人士认为，3月的土地市场恐难以出现大幅度的回暖。

　　龚敏便表示，目前许多房企的观望心态较重，可能会对经济和房地产政策导向有预判后才做进一步打算，加之2月土地供应不足，所以3月土地市场恐怕依旧会处于“低迷”的状态。