北京4月31个新盘涌入 楼市进入暖春？

预计将于4月份开盘的项目信息 (数据来源：亚豪机构，仅供参考)

　　尽管传言中的二套房贷首付成数下调等利好政策尚未落地，但北京楼市在上周还是迎来了成交小“高潮”。上周末，记者探访多个楼盘发现，售楼处人气正在逐渐恢复，多个在售项目的去化率都超过七成，“低价走量”仍旧是打破观望的制胜法宝。

　　但也有业内人士分析提醒道，虽然去化速度已经开始加快，但由于4月即将迎新盘上市潮，并且新盘项目多以三居室以上的大户型为主，导致各楼盘依然面临去库存的压力。不过，一旦传了很久的“降低二套房贷和贷款利率”等利好政策在二季度出台，仍可能捂热楼市。

　　【现场】　楼市人气现恢复苗头

　　3月底，随着政策层面趋向宽松，新盘项目开始陆续入市，楼市也出现了明显的复苏景象。据亚豪机构统计数据显示，上周北京楼市共有3个项目入市，分别为京投银泰·公园悦府、首开常青藤及自住房项目华远·西山雅园，共计推出了267套房源。但上周成交房源却达到了1666套，环比前一周成交大涨了61%，许多项目在开盘后就感觉到了市场出现的阵阵暖意。

　　位于通州马驹桥的合生·悦上城近期推出，依靠着现房优势和当前北京市场上稀有的5.49米层高的LOFT产品，悦上城入市以来，售楼处经常人头攒动。再加上项目定价比较谨慎，均价约为2.3万元，平均到单层的价格约为1.2万元左右，价格和户型优势明显，售楼处现场认购热烈。

　　而前两周开盘的昌平区领秀慧谷项目，也因为价格合理，略低于周边项目均价，导致其在开盘一大早就已经有买家前往排队。销售人员介绍，当日去化达到九成，签约额达到8亿元。

　　不仅如此，就连北京周边的楼盘项目，也开始逐渐升温。河北鹏森集团副总裁方强表示，自从去年“930新政”出台后，能够明显感觉到市场信心不一样了。在此之前，从项目一线来看销售压力非常大，但从去年10-12月份，市场销售明显增长。春节之后，仅固安的一个项目就能卖出去100套房，这在之前是很难想象的。

　　当然，也有楼盘看到市场转暖，试图略微提高价格。位于大兴区南中轴线上的北京城建·北京密码项目，虽然是一个六环外的商住LOFT产品，但由于邻近第二机场、定价较低的因素，一期入市就遭遇抢房。不久前，该项目公寓部分推新，虽然成交均价上涨了约10%，但仍是周边较便宜的新盘，因此，仍迅速成交了近80套房源。

　　从数据上看，上周楼市不仅成交量上升，成交均价也达到了25914元/平方米，环比微涨0.86%，整体市场销售呈现回升态势。

　　【新盘】　4月31盘预计入市 新盘供应有望全面开启

　　市场上传来的阵阵暖意，也给了新盘开发商更多的信心，根据亚豪机构统计数据显示，4月，北京楼市将新增31个项目。这其中既有像通泰国际公馆、壹中心、鲁能七号别墅在内的10个纯新盘，也有首开·熙悦尚郡、中建·国际港、五矿·铭品等21个老项目后期。

　　而在此之前，2015年的楼市供应一直处于低位，截至3月中旬，近3个月的时间里，北京住宅市场仅实现了19盘的供应，相比去年同期开盘项目数量减少了17个。

　　亚豪机构副总经理高姗预计，4月市场供需全面开启的可能性较大。两会政府工作报告中对于2015年房地产市场已经定调，明确“支持”和“促进”，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，往年的“抑制”与“调控”今年不再提及。

　　而在这样的基调之下，预计会有进一步为楼市松绑，拉动购房需求的政策出台。此外，在北京近年来土地价格走高的影响下，房企普遍面临较大的资金压力，为控制财务成本，也迫切需要加紧推盘入市，回笼资金。因此在2015年初沉寂了3个月之后，4月预计北京楼市的市场供应将逐渐回归正轨。

　　【价格】　项目定价谨慎 低价开盘仍是主流

　　从4月预计入市的项目定价来看，31个项目当中仅10个项目公布了预计售价，其中通泰国际公馆预计售价2.7万元/平方米、中奥广场·首站报价3.5万元/平方米等，而其余21个均处待定当中。

　　高姗认为，该阶段正处于项目“定价难”的时间节点，特别是对于首次开盘的纯新盘而言，定价不仅决定着项目首期推出的销售成果，还影响到后期的营销打法，开发商会慎之又慎。

　　另外，由于近两年北京土地市场受到追捧，导致部分项目的地价成本较高，因此产品定位与价格定位本就是摆在开发商面前的一道难题，既要保证项目利润，又得考虑区位价值与客户预期，因此定价更为艰难。

　　不过，虽然遭遇定价难，但根据北青报记者的走访发现，多数新盘仍坚持低开为主。像位于大兴区的中建·国际港项目推出了商住公寓部分，早早就在围挡上打出了18000元/平方米的价格，吸引购房人。而该项目的住宅部分早在2013年就曾以24500元/平方米的价格开盘售罄。显而易见，新推出的楼座虽然是商业属性，但因为低价因素，仍具有突出的新性价比。

　　一位业内人士表示，虽然两会后，各分析机构都看好楼市走向，但因为具体政策尚未落地，定价过高的项目市场难以接受会令蓄客困难，而预期定价过低，一旦市场出现涨势，开盘提价又担心客户流失，两难之下也有不少开发商暂不宣布价格，静观市场变化。

　　【趋势】　大户型主导新盘市场 投资客对住宅兴趣下降

　　与以往新盘多为小户型不同，在下月的新盘中，有一个显著特点就是以改善性为主的大户型三居室明显增多。下月将开盘的20个普通住宅项目当中，以三居产品为主打的项目多达11个，超过半数。其中像首开·熙悦尚郡主打136平方米南北通透三居，而五矿·铭品则主打130-170平方米三居。

　　而这些大户型，高总价的项目多是以自住为主，并不受投资客的欢迎。合生创展集团华北地区营销总监刘芸歧就认为，目前楼市中，现在的购房人群跟以前出现了很大的区别，投资客明显少了，以前可能投资客占据购房人群的70%，现在即便是商住项目，这个数字也只有20%。像合生在马驹桥推出的悦上城项目，所售户型都是瞄准改善自住为主的大户型，不仅仅是5.49米的层高，四个在售户型，面积为101平方米—148平方米四居，考虑到上下两层的因素，实际使用面积完全是按照改善型设计。

　　专业机构的研究报告也反映了住宅的投资属性正在减弱。世邦魏理仕上周发布的《2015年亚太区投资者意向调查》报告显示，投资者对2015年的房地产市场继续保持乐观态度，54%的投资者计划在年内购置物业。但写字楼和工业与物流板块是投资者关注的重点。与之形成鲜明对比的是，投资者对住宅市场的兴趣却急剧下降，由去年的21%降到今年的11%，投资性买房也基本被挤出住宅市场。

　　【预计】　二套房贷首付若调整 将进一步捂热楼市

　　另外，可能催热楼市的另一个利好就是最近疯传的二套房贷首付的降低。不断有信息源透露，住建部正酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，包括将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成及下调二套房商贷首付比例至五成，下调房贷利率等。

　　虽然这些消息尚未得到官方证实，但福建省已经“抢步”救市了。上周五，福建省“闽七条”正式实施，其中提出放宽全省首套房、首改房认定标准，首次申请公积金贷款的首付降至20%，取消对境外个人(包括港澳台居民、华侨)、境外机构的购房限制等，这意味着从今以后，福建省二套房也可以享受首套房的利率及贷款优惠。

　　易居房地产研究院研究员严跃进表示，二套房首付松动的可能性非常大，不排除在二季度正式出台文件，并且进行全国推广；而且其力度之大，符合目前多轮救市下的逻辑。降低首付比例，从过去的三成降低两成，能够直接降低按揭贷款成本。降低按揭贷款比例，是降低购房门槛的重要手段。而下调二套房首付比例和利率，也是为了响应目前扶持改善型购房需求的一个重要表现。说明在新常态楼市下，对于此类住房交易持一个比较宽松的态度。而且从目前楼市结构看，确实需要有一个去库存的主力军加入，普通刚需者显然并不合适，而改善型购房者可以充当这样一个角色。

　　另外，中原地产市场总监张大伟也认为，现阶段房地产市场已转向，对改善性需求将继续松绑。因此，二套房回归五成首付是必然的选择。4月份很有可能出台相关政策。也有业内人士认为，如果二套房贷相关政策顺利出台，今年的市场将明显好于去年，楼市也将进一步走热。记者 李桁