评论：房贷松绑是为了“稳消费”而非“稳房价”

　　冯海宁　　楼市需要行政、金融等工具在市场低迷时去施救，但更应该真正让市场在资源配置中发挥决定性作用
    传言已久的房贷政策终于松动。央行、住建部、银监会近日联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。
    房贷之所以大幅松绑，与去年以来楼市偏冷有关。不仅绝大多数城市的房价处于下跌态势(部分城市房价跌到几年前水平)，而且房地产开发投资、房屋施工面积、企业土地购置面积及房地产销售面积等多个行业指标，也出现增速下滑。与此同时，很多城市房屋库存量积压较多，占用着资源和资金。在这种背景下，无论是很多地方取消限购，还是这次松绑房贷等政策，都在意料之中。
    在今年的政府工作报告中，明确提出“稳定住房消费”，“支持居民自住和改善性住房需求”。显然，三部委这次松绑房贷，就是落实“支持居民自住和改善性住房需求”这一安排的具体体现。对很多需要改善住房条件的居民而言，此次房贷政策无疑会减轻购房负担。而对于楼市来说，这一政策或许会改变很多人的预期，有利于楼市复苏。对于今年中国经济而言，则有稳增长之功效。
    尽管此次房贷松绑有其必要性，但高房价城市需要警惕房价反弹过快。这是因为，从政策层面而言，之前地方政府已经出台过多轮救市政策，央行既降息又降准，再加上住建部、国土部日前联合发出通知，提出四大措施稳定楼市，这么多政策叠加之后，很可能会起到给楼市快速加温的作用，刺激交易量回升进而拉动房价快速反弹。坦率说，楼市需要“稳消费”以消化库存，而不是“稳房价”。
    从市场层面来说，虽然2月份楼市比较低迷，但从3月份起，很多地方楼市正在快速升温。比如说，广州增城一楼盘开卖一小时就售出九成；广州南沙区一楼盘开盘50分钟，就售出111套，销售率达74%。广州黄埔某楼盘甚至还出现了“日光盘”。最新数据也显示，上周受监测的城市中，一线城市成交面积环比上涨12.7%，二线代表城市中近七成成交量环比上涨。当成交量持续攀升，就会带动房价反弹。
    笔者以为，虽然稳楼市有必要，但应该围绕“稳成交量”发力，而不是“稳房价”。过去十多年房价快速上涨，不仅给政府带来很大的调控压力、保障压力，也给民众带来购买压力、还贷压力。中国房价存在泡沫，这是公认的事实。因此，必须要警惕房价在政策叠加效应后快速反弹，否则，就有可能重蹈过去的覆辙。而开发商也会因为政策救市，不仅不愿意降价去库存，还有可能涨价。
    虽然说，当前中国房地产市场机制还不健全，需要行政、金融等工具在市场低迷时去施救，但也不能忽视市场自我调整的能力，我们要真正让市场在资源配置中发挥决定性作用。