北京多小区物业乱象丛生：收费混乱广告收益不明

　　买房是一时的决断，居住则是一辈子的事情。多年来物业管理服务却饱受诟病：服务不到位、费用收支不明等始终是困扰业主和物业的问题。本周，记者探访多个社区，从目前争议较多的停车费收取、社区广告收益、快递代收等问题入手，一探物业管理中“剪不断理还乱”的那些事儿。

　　3月26日，东城区某小区的居民楼电梯内张贴着4个平面广告。B12-B13版摄影/新京报记者 李冬 摄

3月26日，东城区某小区的通道上，停满了小汽车。

北京某小区，快递人员自由进出小区收发件。

北京某小区的社区服务站，主要为居民提供收发快递服务。

　　目前小区物管问题集中在停车位收费混乱、公共部位广告收益不明、物业费收缴难度大等方面；主要与开发过程中的遗留问题、物业公司服务质量不到位等有关

　　想坐电梯，先交物业费。本周一上午，广渠家园业主维权。导火索是物业公司在小区电梯内安装了刷卡系统，不缴纳两年物业费则不能乘坐电梯，引起了众多业主不满。

　　买房是一个人一时做出的决断，但居住则是其一辈子的事情。物业管理水平便成为一个人居住舒适度的重要组成部分。但多年来物业管理服务却饱受诟病：服务不到位、费用收支不明等始终是困扰业主和物业的问题。

　　本周，记者探访多个社区，从目前争议较多的停车费收取、社区广告收益、快递代收等问题入手，一探物业管理中“剪不断理还乱”的那些事儿。

　　物业纠纷层出不穷

　　就在春节前，新京报报道了北京市朝阳区东坝坝鑫家园的十余辆车被砸案，作案者为该社区物业公司副总经理及保安。而该案件的起因就是为了停车费纠纷。据知情人士介绍，类似这种因停车费引起的纠纷在东坝已经不是第一件。

　　实际上，业主与物业公司的纠纷在近几年来层出不穷。在百度新闻中搜索“北京物业纠纷”，搜索结果显示找到相关新闻达2.64万篇。

　　记者在采访中也了解到，目前主要的物业问题主要集中在物业的安保系统缺失、小区停车位不足及收费混乱、社区公共部位的广告收益去向模糊、物业费收缴难度大、业主私搭乱建等方面。

　　“在现在这个小区住了9年多了，各种与物业相关的闹心事多多少少也遇到过。但很多问题与物业协商过程都十分漫长，而且遭到多方扯皮，解决起来很困难，物业纠纷解决起来时间成本很高，当初购房时从没想过会有这么多问题。”家住西二环附近一小区的孙女士表示。

　　机制缺失导致乱象丛生

　　一位不愿具名的开发商介绍，目前社区中存在的物业纠纷，很大程度上与开发过程中遗留的问题有关。与开发商沟通不畅的业主多会找物业要求承担责任，而在物业公司收费中又没有包含这部分成本，且很难分清责任关系，由此产生纠纷。

　　另一方面，物业公司的服务质量不到位也成为导致纠纷的原因。数据显示，目前北京注册的物业公司中，80%左右都是市场竞争力不强的三级企业。很多企业没有品牌意识，人员素质、经营管理、服务水平各方面都跟不上市场需求，容易和业主发生纠纷。

　　对此，北京林业大学物业管理系主任韩朝曾表示，物业管理公司属于微利行业，从业人员素质不高，在业主对居住质量要求日益增长的背景下，物业行业急需建立物业管理职业经理人制度，推动物业管理模式的创新和专业化发展。

　　北京炜衡律师事务所李霄然律师认为，时下社区物业服务缺乏标准化。不仅行业急需自建服务标准，相关部门应当出台更多指导细则，使物业服务有章可循。

　　知名维权专家舒可心则认为，目前物业纠纷难以解决，根本原因在于社区业主们对共有财产的管理经营理念的缺失。自2010年《北京市物业管理办法》出台以 来，物业维权的主动权正在转移到广大业主手中。每个社区的问题都有其复杂性与特殊性，需要通过业主委员会与物业协商解决。目前两方之间的协商机制仍有待进 一步完善，业主建立维权组织的意识还需要经历培养过程。

　　■ 物管那些事儿

　　谁“动”了小区停车位？

　　【案例】

　　商住房停车费涨价“没商量”

　　近几年，随着私家车数量的增加，社区停车位和停车费用的问题成为物业纠纷的重点问题。且由于住宅小区内存在多种产权性质的停车位，也使得纠纷更为纷繁复杂。

　　王先生2012年在朝阳北路一商住项目购买了一套60平方米左右的LOFT。购房时销售人员告诉王先生，该小区为全地下车库设计，由开发商持有和定价，停车费将会在300元-350元/月之间。

　　听到这样的口头承诺，王先生也没考虑太多就签订了购房合同。谁料入住之后，小区最终公布的停车费定价是500元/月。物业方面解释，由于小区是商改住项 目，地下车库的收费标准是按照写字楼的停车费标准审批的，因此要高于周边住宅项目的收费水平。该小区的业主一时间犯了难。

　　最近，东坝区 域一小区发生的纠纷也很有代表性。该小区之前并不收取停车费，但近期该小区的物业管理公司准备向小区业主按照地上停车每年1600元、地下停车每年 3000元的标准收取停车费。小区居民认为收费过高，多次与物业公司发生纠纷。由于协商不成，不少小区居民将车停在了小区外马路边上。最终导致物业砸坏业 主十几部车辆。

　　而家住东城区的区女士也因停车位而觉得窝火。“同样是每月交380元的地下停车费，1号、2号车库的停车位可以固定给业 主停放，3号车库却不能给业主固定停车位。有时候晚上加班回来，绕着偌大的地下停车场转圈找，发现好几条通道都停着车。按物业规定，只有停车证、停车卡两 者合一才能进小区。物业到底超发多少卡？”

　　【剖析】

　　停车管理暗藏巨大利益

　　一位多年从事物业管理的业内人士介绍，很多的物业服务合同中对于停车费如何收取、物业提供哪些服务等并无明确规定，其背后动因则是停车管理背后隐藏的巨 大利益。“停车费是物业收入的主要来源之一，大型社区的停车费在千万元以上，中小型社区一年的停车费收入也能过百万。”而目前北京大部分社区物业多与开发 商是“父子公司”，不少物业公司的“霸王条款合同”成为买房的附属条件，购房者或多或少都有些无奈。

　　【律师支招】

　　调解、协调停车位定价

　　北京炜衡律师事务所李霄然律师表示，按照现行法律法规，开发商自持的停车位，定价完全由开发商参照所在区域停车收费标准自行定价。上述提到的朝阳北路一 项目，是商改住项目，土地性质是商业用地，因此该小区获批的500元/月的停车费符合法律法规，业主想要通过司法诉讼手段解决该问题难度很大。不过，业主 可以采取行政投诉，通过第三方调解形式与物业方面达成价格调整的协议。

　　而针对物管公司增设地上停车位问题，李霄然表示：“根据《物权 法》规定，社区公共地面上的车位归全体业主所有，业主委员会是其权利主体。公共地面上是否需要添加车位、如何划分、如何收费均需要由业主投票决定，物业公 司擅自划定车位和定价是不合理的。业主可以通过司法诉讼、投诉和协商等方式解决该问题。”

　　我的小区广告谁做主？

　　【案例】

　　小区多了广告，物业不给说法

　　社区居民的衣食住行都是商家眼中的商机，小区广告也成为很多社区的常见现象，除了传单类“野广告”，小区里、电梯里的广告都是物业公司引入，并获得收益，但这些广告收益有多少？又用到了什么地方？