长沙已执行个人住房转让营业税新政

　　3月31日，长沙市二手房交易登记中心人头涌动。图/潇湘晨报记者辜鹏博

　　楼市新政红网专稿：

　　楼市再获政策“强心针” 长沙房价会飙升？　　长沙3月31日起执行二手房新政 市民或将省下一年工资

　　红网长沙4月1日讯（滚动新闻记者 赵晶 刘李 戴丹 通讯员 刘育华）3月30日，央行、住建部、银监会、国税总局、财政部打出“组合拳”提振楼市。昨日是“3·30新政”公布后第一天，长沙楼市有何反应？房价是否会上涨？

　　3月31日起，个人住房转让营业税新政已经在长沙正式落地了——个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这一调整对纳税人有什么影响？3月31日，长沙市地税局对此进行了解读。

　　3月30日，财政部、国家税务总局下发的通知规定：自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。据长沙市二手房交易中心地税窗口负责人称，新政变化主要是个人住房转让营业税的免征年限，由“购买满5年”变为了“购买满2年”，其他条件依然如故。

　　从规定中可看出，住房分普通住房和非普通住房。那么，怎样的住房是普通住房？长沙市地税局表示，根据《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》（湘政办发[2005]23号）中关于普通住宅的认定标准，普通住房原则上应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1.2倍以下。

　　目前二手房交易执行的营业税税率为5%。按照规定，同时还应征收城市维护建设税和教育费附加，税率分别为营业税的7%和3%。营业税及附加的税率总计为5.5%。

　　新规对销售二手房的人有何影响？以非普通住房为例：小张2013年购入住房一套，建筑面积为150平方米，成交价100万元，2013年5月取得房产证。2015年7月小张将这套房屋对外出售，获得价款140万元。按新规，小张需缴纳营业税（140-100）×5%=2万元。新规未出台之前，小张需缴纳营业税140×5%=7万元。

　　以普通住房为例，小杨于2013年1月购入建筑面积120平方米住房一套，成交价50万元，2013年3月取得房产证。2015年4月小杨将房屋对外出售，获得价款70万元。按照新规，小杨不需要缴纳营业税。而此前，小杨需缴纳营业税70×5%=3.5万元。

　　二手房

　　二手房交易中心：“很久没这样热闹过了”

　　3月31日，长沙市二手房交易中心地税窗口一位负责人告诉记者，仅一个上午，来咨询的就有200多人，电话咨询的更多。“大厅很久没有这样热闹过了。”长沙市房地产中介协会秘书长刘元林也认为，“政策有一个释放的过程。”长沙新环境地产副总经理陈全表示，预计“五一”期间就可以看出政策调整给楼市带来的效力了。

　　新房

　　有楼盘价格暗涨，以价换量仍是主流？

　　“计划年内全部清盘。”湖南嘉宇房地产有限公司副总经理段怀权告诉潇湘晨报记者，此前为了带动楼盘的销售，曾一度给出优惠。但随着“3·30”新政出台，公司连夜开会决定恢复原价，相当于每平方米的价格上调了150元。而在3月31日价格调涨的首日，楼盘就有两套房源成交。同在长沙武广片区的五矿·万境水岸，也正在酝酿价格的“回调”。当代滨江MOMA相关负责人也告诉记者，总部正在酝酿调价：“现在还没有正式文件，但是内部有口头的精神传达。”该名负责人同时表示，即使调价也应该是微调，目的仍以去存量为主。

　　另一方面，也有开发商直接表示不会调价。愿景集团营销总监付昊就认为，长沙楼市当前存量巨大，却缺少差异化，缺少真正的大品牌，缺少好产品。这造成房地产市场缺乏溢价能力。就算新政重磅来袭，仍是以去库存为优先。

　　据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统数据，2月长沙地区房地产市场主要指标监测报告显示，目前长沙楼市去化周期为14个月左右，开发商去化压力大，而房价短期内上涨空间较小。

　　湖南中原总经理胡治钢认为，从目前消化速度来看，长沙楼市严重超过供过于求的警戒线，供过于求矛盾明显。“以价换量仍会是2015年市场主旋律。”