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北京土地市场首季度降温 二季度供地闸门有望放开

2015年04月02日 09:46 来源:北京商报  参与互动()

  随着新政落地,北京市土地供应计划和节奏再度成为各界关注的焦点。统计显示,一季度北京土地市场共成交地块28宗,同比去年一季度减少22宗,建设用地面积173.61万平方米、规划建筑面积399.25万平方米,同比分别减少57.3%和42.4%。其中,经营性用地共计25宗,受到土地供应减少影响,住宅用地成交量明显减少,仅为11宗,同比减少一半。

  市场调整期供地减缓

  随着3月30日北京首都开发股份有限公司、北京万科企业有限公司和北京千方集团有限公司联合体以20亿元竞得北京市通州区台湖镇4-1-020等地块。北京一季度土地市场正式收官。

  亚豪机构最新数据显示,今年一季度,北京土地市场成交28宗地,比去年同期减少22宗;土地出让金预计484.73亿元人民币,同比减少269亿元,降幅超过35%。

  业内人士表示,一季度土地市场成交下滑主要是供应减少所致。受春节假期、北京及全国“两会”召开等因素影响,土地市场通常都处于停摆阶段。

  亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,供应之外,今年一季度土地市场的确出现了遇冷现象,2014年整体市场低迷以及地价高企,对于土地市场心有余而力不足。

  为避免地块受到冷遇甚至出现流标,国土部门也是有意放缓了推地节奏。1月北京土地市场共成交住宅用地7宗,2月减到了3宗,到了3月更是只有1宗“宅地”实现了招标出让,并且在竞拍出让过程中,标杆房企表现更加理性,没有出现激烈抢地热潮。

  毕竟土地市场的冷暖直接关系到房地产市场的变化,北京土地市场在经历了2013、2014年连续两年集中供地之后,2015年供地速度明显放缓,尤其是住宅用地表现尤为突出。

  核心区域仍受关注

  与整体趋冷相比,城市中心区域土地价值仍旧受企业高度关注。从今年一季度住宅土地成交价格来看,核心区地块依然受到追捧,但是风头已经出现回落。年初位于南三环的亚林西地块,折合楼面价每平方米近5万元;而北五环的东坝地块折合楼面价每平方米是3.2万元。任启鑫分析表示,2005-2009年将近五年时间当中,北京五环以内累计供应住宅用地60宗,2010-2014年将近五年时间里,五环以内只供应了35宗住宅用地,地处核心区、配套条件优越的住宅地块供应量减少,必然成为开发商争夺的焦点,也使得这部分土地出现价格偏高的情况。

  有业内人士认为,部分高价地块项目出现了上市步伐放缓、销售速度缓慢、回报周期缓慢等风险,尤其是在经历了2014年楼市销售低迷之后,一些开发商普遍面临较大资金压力,因此购地决策更加谨慎。

  对此,业内人士预计,房地产行业进入调整期,三四线城市存盘量居高不下,龙头房企放弃三四线城市寻求解套,重新回归一线城市的愿望愈加强烈。同时,一线城市土地价值也正在出现分化,远郊区土地溢价空间也不被企业看好。城市核心地块将是未来企业争抢的对象。

  房企联合拿地成必然

  核心地段地价居高不下,正在让“联合拿地”成为土地市场的常态。

  值得注意的是,在一季度北京成交的经营性用地中,有13宗地块为房企联合拿地,占比超过一半。其中,品牌房企结盟拿地趋势更加明显。华润、招商、首开、龙湖、北京建工、金融街、金地等房企不时出现在联合拿地的名单中。1月7日,经过53轮的激烈竞拍,由华润首开平安联合体以86.25亿元夺得丰台白盆窑地块,引发新年土地市场震动,该地块也成为北京新的总价地王。

  在全国范围内房企联合拿地现象并不少见。万科、保利、华润、五矿、融创等房企于近年曾多次联手拿地。就在几天前,华润联合珠海华发以70.52亿元竞得上海闸北地块,成为今年以来上海土地市场最高成交总价。

  业内人士表示,国土资源部、住建部发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提到要对土地供应做出整体调整。《通知》要求,在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场情况有效增加住宅用地供应规模。

  业内人士表示,按照正常逻辑,北京土地供应与市场需求相比应算做不足,随着新政出台,楼市需求将得到释放,届时北京土地市场闸门将有望开大。

  北京商报记者 董家声/文 张笑嫣/摄

【编辑:孙建永】
 
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