自住房项目销售冷热不均 产权比例或动态调整

　　从昨天上午10时开始，被称为本市“最火自住房项目”的位于百子湾的建工动力港在朝阳区北皋一座办公楼里摇了号，将近9万户家庭的心也跟着提了起来。

　　与此同时，几个其他自住房项目的售楼处，正在努力销售着其“尾房”。少则几套几十套，多则上百套数百套。如何赶紧销售、快速回款，成了让开发商和代理公司头疼的问题。

　　在全市“最火自住房”摇号这天，本报记者独家获悉，针对自住房销售过程中出现冷热不均的巨大“温差”，本市主管部门正在研究启动共有产权比例动态调整机制，让老百姓在购房成本基本不变化的情况下，买上自住房，同时消除过热或者过冷的效应。

　　“选上百子湾就像中彩票”

　　“这就跟中了彩票一样。中彩票还不一定都是大奖，能选上百子湾就等于彩票中大奖。”在选房现场，提前报名成为市民摇号代表的一位年轻购房人忙不迭地换着说法，祈祷着能摇到靠前的位置。

　　截至昨日记者发稿时，市住建委网站已经公布了此项目的选房通知。这一项目最后确定售价为每平方米2.2万元，单价不再浮动，整个小区共有自住房房源360套，户型为约68至73平方米一居183套，约89平方米二居177套。本月10日到13日，前1400号优先家庭可以按照通知上确定的时间选房。参与昨天摇号的优先家庭有68970户，非优先家庭18865户，中签比例为244：1，也就是说，224户参与摇号的家庭中才有一户幸运儿。

　　位于东四环四惠桥附近的百子湾自住房项目因为地段好价格低受到热捧，但在这火热程度的另一头，却是另外一些自住房项目极冷的销售情况。

　　7天之前，位于平谷区的中弘·由山由谷自住房项目悄悄进行了剩余房源的公告。

　　公告内容显示，早在2月12日，这个项目就已经进行了申购家庭集中二次选房活动。但截至3月17日，这个项目中共计860套房源，仅有29套已经认购、签约。除了两套认购未签约的房源之外，还剩下了829套房源，从3月31日起统一对外销售，也不再区分优先和非优先家庭。

　　政府个人“三七开”比例或调整

　　记者从有关部门获悉，现在本市已经计划启动一套名为“共有产权比例动态调整”机制，将在操作层面确保公平，满足自住和改善型需求，同时抑制在自住房购买、持有和再次销售环节的投机需求。

　　如何理解“共有产权比例动态调整”机制呢？一位住房保障系统的专家成员向记者简要介绍了一下。以百子湾为例，依据目前规定的个人持有70%、政府持有30%房屋产权的比例，参照周边房价动态测算，这个自住房的项目价格如果“随行就市”，则定价可能超过每平方米3万元，再次刷新自住房的最高单价纪录。

　　但如果定价为每平方米3万元，则意味着很多中低收入刚需人群无法承担总价接近300万元一套的房产，让很多人因为首付款、贷款问题而丧失了购房机会。

　　“因此，这次针对动态调整的机制，是针对共有产权比例的。”这位专家成员说。

　　也就是说，在土地出让过程中，如果这一地块未来自住房的售价仍旧可能会被提前公布出来。但是政府和购房人各自持有的比例，则会等到销售时再确定。

　　这也就是说，如果有一宗好地块上配建了自住房，老百姓仍旧可以用买得起的价格来买房，只是可能减少了共有产权的比例；而如果新城中一宗自住房项目的售价相对偏高，其在可能会确定让老百姓持有80%、甚至90%的产权比例。

　　比例调整和开发商无关

　　“如果百子湾的价格调整到每平方米3万元，你还买吗？”在摇号现场，本报记者随机对10位参与报名的自住房家庭进行了调查。这些申请人，有些是通过报名来到现场的普通市民，有些是来采访全过程的记者和网站编辑，有些甚至是开发商员工。

　　调查结果显示，有5人表示会因为价格问题而放弃，2人表示需要再考虑，只有3人表示坚持购买。

　　“比例上的动态调整就是为了不和开发商利润挂钩。自住房的售价仍旧是从招拍挂环节确定，固定下开发商的合理利润之后，通过动态调整来保证老百姓买得起。可以说，这种动态调整只涉及老百姓和政府，并且可以防范各种风险。”住房保障系统专家说。

　　来自多个提供决策参考机构的数据显示，去年一年中，由于商品房市场价格有些松动，一部分自住房的定价被认为偏高而出现了尾房；但也由于处于核心位置周边房价还在上涨，还有一部分自住房被认为“合算”而出现了抢购。

　　“如果能够推行，那对老百姓来说，会有更明确的参考依据。由于土地出让到房源上市中间有个时间差，而周边其他楼盘的价格会有所波动。如果采用动态的共有产权比例，老百姓就可以参考增加或者降低共有产权比例，在不增加购房预算的基础上来买房。”这位专家说。本报记者 耿诺