专家支招:回迁房只有回迁协议无房产证不能过户

　　相比年后几周，最近来我们这里咨询的人也增多了。本期楼市百问整理了一些读者比较关心的问题，类似贷款怎么贷合算？买房的时候需要注意什么？怎么维护自己权利等，钱报的购房专家团为大家一一解答。

　　如果你打算近期置业，在买房过程中遇到任何疑问，欢迎您加“杭州房产”(微信号：qjwbdc)的微信好友并留言，在微信上向我们提问；或登陆购房宝网站(www.house178.com)的专家咨询页，钱报购房专家团成员将为您提供准确的答案。留下手机号码的读者将优先得到回答的机会。

　　关于贷款

　　问：已有2套小房子，但目前因为一些原因都不能卖。想改善住房，是否必须一次性付清？

　　宋文杰(杭州我爱我家市场评论员)答：你这种情况，公积金是不能贷了，只能选择商业贷。对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款买房的，银行业金融机构会根据借款人偿付能力、信用状况等因素确定首付款比例和贷款利率水平。详情需咨询贷款的银行机构。

　　关于维权

　　问：我们给儿子买了一套房子，首付是我们交的，房产证上的名字是儿子的，现在儿子要结婚了，想问怎样保障婚前财产，非得公证吗？

　　胡增冬(不动产法律专家、专职律师)答：婚前付了首付，一般房产在分割时会归于支付首付的一方，但婚后共同还款部分及这部分相应的增值属于共同财产，可以要求分割。你这种情况可以不去公证。

　　问：我看中了套二手房，简装修，交了2万元定金，但后来发现很多问题，比如墙面有裂缝等，房东答应给我弄好。可当我去验房时，发现墙上地上都是水，而且很严重，我能以这个理由要回定金吗？

　　胡增冬(不动产法律专家、专职律师)答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

　　同时第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”据此，如果你认为房屋质量不合格，可以委托工程质量检测机构核验鉴定。经过鉴定后，如确实存在质量问题，你可以要求与房东解除合同，返还向其支付的定金，并要求其赔偿损失。

　　关于置业

　　问：买进回迁房要注意什么？

　　赵红燕(本报说房专栏主持)答：回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。如果第一种情况，这类回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的，相对安全些。

　　如果第二种情况的话，就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。