房产新政促改善型客户入市 量增价稳将成新常态

　　3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合发表了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中，关于下调二套房首付、调整二手房营业税起征年限等细则引发了各方人士的广泛关注。毫无争议，这些举措都在释放出这样一种信号：鼓励并支持自住及改善型群体的购房行为。

　　实际上，从去年下半年开始，楼市松绑的声音就在不断传出。2014年9月30日，央行发布了房贷新政，一直被称为最严厉限贷政策的“认房又认贷”终于退出历史舞台，全面松限使得低迷已久的楼市在年末市场打了个漂亮的“翻身仗”。如果说，“9·30”新政还仅仅是放松了部分购房者入市门槛的话，那么，此次楼市新政的推出则真正意义上给了购房者一些“甜头”。虽然去年9月30日关于购买二套房的限制全面解禁，不过，首付款却依旧执行不低于房款的六成，且在利率方面没有什么优惠，这次新政出台，对于首次及改善型购房者来说将是一种刺激利好。

　　从此次通知细则来看，本次新政明显加大了对于首次购房以及合理改善型人群的购房需求，降低了购买二套住房的首付门槛，同时，本次新政再次重申了公积金购买首套房首付门槛为两成，盘活公积金使用效率的意图表现明显。新政表明，目前，政府已经依据我国楼市现阶段市场特征将鼓励政策从首次置业人群延伸至改善型人群，在某种程度上将刺激楼市二季度持续复苏，不过，这种调整仍然是在限制房地产投机行为的大环境下进行的，因此不会造成楼市量价过度上涨，“量增价稳”将成为2015年楼市新常态。

　　购房门槛再“放低一格”

　　通知中明确指出，“对于拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。”而在此之前，首套房首付最低三成，二套房首付最低七成，且利率上浮1.1倍。

　　这是2010年以来，首次在货币政策方面的放松，虽然《通知》没有对利率水平进行明确要求，但提及“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”，表示利率或许还有进一步下探的空间。这也意味着，无论对刚需还是改善购房者，置房换房的成本大大降低。

　　“不久前，我和爱人看上了一套200万左右的新房，由于我们现在住的这套房当初用的公积金贷款，虽然还清了，可是二套房首付款就要100多万，所以我们就一直犹豫着要不要把现在住的这套房卖掉，正纠结中呢，这次新政策就出台了，这么一算，我们的首付款可以少交40多万元，压力一下子就减轻了不小。”新政出台后，对于许多像庞先生这样的购房者来说，改善住房的入市门槛变低了许多。而对于首次购房的置业群体来说，首付款缴付的比例还要更低。

　　对此，专家分析认为，恰逢小阳春的市场传统旺季，在楼市整体环境向好的情况下，多项利好政策的叠加作用有望刺激楼市需求的进一步复苏与释放，促进更多购房者积极入市。

　　“五改二”后节省置业成本

　　除了贷款首付比例降低外，另一个直指二手房市场的“暖风”政策即此次营业税的调整：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　“此次‘五改二’颁布前，转让未满5年的二手房需要全额缴纳5.65%的营业税，以估价100万元的房产为例，除了其他的税费外，还要再多5万多元”，在河北区中山路某中介门店，置业顾问王先生告诉记者，“这部分费用大多被转嫁到购房者身上，或者房主不得不压价销售，所以，在二手房市场，购买未满五年的房源销售难度较大，这在一定程度上也阻碍了‘卖一买一’类换房的脚步。”

　　我爱我家分析表示，此次营业税的“五改二”将有利于市场上改善购房人群出售已有房屋，增加房源供应， 同时，由于过两年的二手房营业税得到了免除，购房者的交易负担减轻，直接节省了其置业成本。政策最大的受益者将是购房人，对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，而这部分费用大约在几万元至十几万元不等。