楼市新政出台信心来 市场憧憬成交回暖

绘图：杨佳

　　3月30日下午，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。几乎同时，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。两大新政同时出台，有专家分析认为，对于楼市都是利好，将促进自住以及换房这两大刚需群体置业信心。

　　两大新政同日出台

　　财政部在3月30日发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(以下简称《通知》。《通知》明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。此外，《通知》自2015年3月31日起执行，《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税﹝2011﹞12号)同时废止。

　　同样是3月30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金贷款购房，最低首付30%。

　　二手市场被盘活

　　对于两大楼市新政的推出，其利好作用超出了业内预期之外。特别是对于二手市场，更被认为是此次政策变革的最大受益者。中原地产最新的报告也指出，此前930政策已经释放一部分二套房需求的客户，而3月30日出台的二套房首付“7改4”政策更直接地降低了改善型客户的购房门槛，对于首付资金吃紧但后期并无还款压力的客户来说是一大利好。而营业税的“5改2”政策更是减少购房成本，刺激需求。

　　“在过往由于较高的营业税依然制约着一部分二手房的成交，以2014年中原成交套均总价为190万元来看，营业税高达10万左右，业客往往因税费谁交付以及过重而不能达成交易，‘5改2’能释放这部分客户，相当于房价下降了5个百分点，但达到的效果是不同的。”中原地产认为“5改2”税费的减免能大大的提高市场上的二手盘源量，增加二手房交易的流通率。尤其对一卖一买的业主提前了其换房进程。据克而瑞分析，按目前二手楼市140万元左右的套均总价，一套也可以节约7.7万元的税费，在二手楼交易业主实收的情况下，也相当于给买家节约了7.7万元/套。

　　满堂红研究部经理周峰在接受本报记者采访时拿出一组数据说明两大政策带来的变化。据满堂红数据显示，2014年，他们已满五年房龄的买卖交易比例为37.8%，在两年以上，不足五年的买卖交易比例为11.7%，预计在营业税进行调整后，两年以上，不足五年的流通货源买卖交易将增加至35%，这将大大刺激二手市场。“我们预计二手市场交易数量在4月份左右会上升到6000套，相比1、2月份的4000多套将会有明显的提升。”

　　此外，分析还指出，在市场心态上，四部委出台的新政也有较大的刺激作用，增加了市场上的客源、盘源，活跃了二手房交易市场。“降低了客户购房前期支出和税费支出，客户增多且支出成本减少，业主则反价意愿更强烈，楼价上升指日可待，这也催化了不本急着买房的客户，但因担心房价会上涨，会加快入手，业客这样的心态和行为预计会造成房价新一轮的上涨。”

　　二套房首付降促进换房置业

　　新政的出台，对于一手市场也有非常大的推动。据合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江表示，特别是二套房首付降至四成将极大地促进市场成交。“二套房贷款首付比例降至四成，卖掉旧房的业主可以利用原有资金购置新房，一手房市场销售数量将会提升。”黎文江认为，目前广州楼房库存主要以大户型为主，而购买大户型房产的人群主要又是二套房购买者，这将会有利缓解大面积住宅销售困境。

　　这种“一手卖一手买”的路径能构成一个良性循坏吗？黎文江称关键在银行是否能承担起风险。“在政策的‘好’之下，我们要看到银行负担的风险。如果贷款首付下降，但银行贷款额度没变，政策推动申请的人变多，僧多粥少，加之银行评估风险的时间较长，利好的形势并不能很快就凸显。”

　　据黎文江介绍，目前广州大概有10万套的库存，在以前需要14个月去消化，政策出台后，他预计库存量会在10个月内被消化掉，这是两大新政策利好的最明显体现。但现有库存消耗完后，广州房价可能会面临小幅上涨，“我估计9月份左右就会出现。”

　　中原地产项目部总经理黄韬的态度则更为乐观，他认为房价上扬或将在5月份出现。“营业税‘五变二’的政策可能会使一手房成交量大致增加20%—30%，目前开发商还是采取“先走量，再走价”的政策。”黄韬还称两个新政策可以说已经放开限购中的一半空间，但和黎文江相同，他也建议购房者在政策放松的情况下同时关注银行的贷款额度。

　　开发商反而“淡定”

　　3月30日两大楼市新政出台，使得沉寂了好长时间的房地产市场顿时活跃起来。甚至有传闻称各地都出现了楼盘“连夜涨价”的情况。但是记者采访发现，对于二套房降首付、营业税免征这两大重磅新政，一些大开发商的表现却十分淡定。

　　万科总裁郁亮在接受媒体采访时就表示，政策会起到至关重要的作用但是不能改变趋势，欢迎任何对房地产市场发展健康有利的政策，但是相信白银时代趋势不可扭转。同时，他又表示，买房跟买股票一样，不能建议。“新政对整体经济来说是有积极作用的。但也应看到利好政策并不能改变房地产发展的趋势。”郁亮认为，从黄金时代到白银时代是房地产发展趋势的必然阶段，政策不能使房地产回到黄金时代。“政策可以调节市场，欢迎任何对房地产健康发展有利的政策，但我深信不疑白银时代已经到来。”

　　而万科董秘谭华杰则表示，房地产未来10年不会穿越新周期，这就是万科为什么在未来10年要转型，因为这是应对拐点的手段。在拐点到来之前完成转型。而对于3月30日几大政府部门相继发出调低二套房贷首付比例至四成，及缩减二手房交易免征营业税年限至2年等政策，他认为，“330新政对于房地产需求提振会发生一些作用，现在中国经济处于比较敏感的时期，政策出台对经济有很好的带动作用。”谭华杰称，目前的楼价来看仍然偏高，是不健康的。

　　南方日报记者 蒋劲劲 实习生 彭颖

　　新政一览

　　营业税新政

　　1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；

　　房贷新政

　　1、对拥有1套住房且房贷未结清的，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　南方日报记者 蒋劲劲 整理