广东房地产蓝皮书:今年地产主题仍是“去库存”

　　广东房协4月2日在广州举办了“2015广东房地产市场景气分析会”，邀请权威专家解读新常态下稳定住房消费政策的内涵及外延、住宅市场的分化发展及风险和机遇等，并同期发布《2015广东房地产蓝皮书》(以下简称《蓝皮书》)。据悉，《广东房地产蓝皮书》已是广东房协连续第十年出版发行，内容主要分析回顾了2014年广东房地产总体市场运行及各市住宅市场、固定资产投资、保障性住房建设管理、商业地产、县域地产、养老地产等发展情况；前瞻预判2015年全国房地产和广东主要城市的房地产外部环境及市场走势。

　　政策环境持续改善 成交量筑底回升

　　据《蓝皮书》显示，去年全省房地产市场进入调整阶段，全年销量同比小幅下降，但仍居历史次高水平，均价总体趋于平稳。全年走势看，随着去年下半年政策环境不断改善，商品房销量筑底回升，第四季度成交面积创下历史同期最高，但供求关系宽松，市场仍将处于去库存阶段。住宅市场方面，去年全省仅佛山等7市销量有所增长，大部分地市的商品房库存量继续增加。而商业地产也面临库存高企、招商不顺等问题，许多项目已放缓开发进度，延迟开业将成新常态。住房保障工作方面，去年全省保障房新开工66071套、棚户区改造40230套，基本建成各类保障性安居工程109682套，均超额完成国家下达的任务指标；从2011-2014年，全省已累计新开工保障性安居工程70.3万套，以公租房为主体的新型住房保障制度基本形成；计划2015年全省还将建成各类保障性住房(含租赁补贴)和棚户区改造安置住房107040套。

　　《蓝皮书》指出，今年我国出口或将继续维持疲软状态，制造业产能过剩，经济稳增长仍需要房地产的平稳发展。预计今年的房地产政策环境将继续改善，消费者对市场信心有所恢复，销量缓慢回升，但供求关系仍较为宽松，价格整体平稳；投资方面，多元的投资渠道分流了进入房地产业的资金，且今年房企投资会趋于谨慎，投资增速将维稳或有小幅下降。

　　广东省房协新闻发言人黄毅文表示，今年在经济不断承压之下，政府再提稳定住房消费，对楼市实行因地制宜分城施策的调控措施颇有深意。近日，住建部已在酝酿稳定住房消费的相关政策，其中重点包括使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率等。2月18日，湛江市就率先出台了《湛江市人民政府办公室关于推动湛江市房地产市场健康发展通知》(湛府办函〔2014〕119号)，提出加大对合理购房需求的税费减免和信贷支持力度等要求；3月18日，广州也调整公积金政策，首套首付低至2成。从住建部的表现以及各地政府的迅速响应来看，今年房地产政策将更为宽松有利。

　　省内城市市场“去库存”仍是重点

　　但黄毅文同时强调，当前市场环境与2009年不可同日而语，供求关系、购房主体、资本投资渠道等都发生了变化，楼市再现昔日“火爆”的可能性不大。省内城市之间供求关系分化严重，一线城市供求关系总体平衡，二线城市相对宽松，部分三四线城市出现明显供过于求。从总量来看，全省商品房库存量高企，加上近年新开工面积增长较快，后市潜在供应较为充足，仍建议加快去库存。

　　此外，他呼吁企业要关注市场和政策环境变化，加大对节能环保、建筑智能化的研究；加强对互联网和大数据技术的关注及运用；延长住宅产业链条，增加经营性服务等，以需求为导向调整企业的经营开发战略，实现企业的转型升级。他还指出企业应该关注住房租赁市场和养生养老、旅游、医疗、教育等跨界地产，尤其是养老地产方面。广东的经济和房地产发展走在全国前列，但养老地产的发展却跟不上人口老龄化的速度，甚至远落后于其他省份。他认为，对原有住宅进行适老化改造是目前最符合中国国情的居家养老方式，建议企业关注住宅方面的适老化改造。在行业协会积极引导养老地产发展的同时，也希望地方政府给予更多地鼓励和支持。

　　转型升级步伐不断加快

　　而省房协早前发布的《2014年度广东房地产市场分析报告》表示，国家正全面深化改革，坚持充分发挥市场的决定作用，建立健全房地产市场长效机制。新常态下，国家仍将继续实施稳健的货币政策和积极的财政政策，以支持和鼓励合理住房消费的差别化信贷环境有望继续实施。但随着人口红利的消失以及城镇住房短缺时期的过去，以住宅开发为主的传统房地产发展方式将难以为继，房地产转型升级的步伐将不断加快。

　　随着行政干预退出，在稳健货币政策和积极财政政策刺激下，消费预期继续好转，省房协方面预计市场或将延续去年8月份以来的态势，全年市场保持谨慎乐观，住房价格维持稳定。对于库存去化周期较长的城市和企业，建议根据市场细分采用租售并举的方式以加快存量房的消化速度。

　　从商用物业市场走势看，一方面是调控政策和地方政府土地出让策略倒逼，另一方面是企业主动调整业态结构，近年来广东的商用物业投资建设比重有所增加，过去五年年均增长率达到24.0%以上，而商用物业的去化率却明显低于住宅去化水平，相对住宅市场风险更高。预计在行业资金较为紧张的背景下，持有过多商用物业可能成为沉重负担，为减轻资金包袱，2015年或有更多商用物业上市销售。建议企业结合实际情况和产业政策进一步拓宽多元化经营思路，如旅游休闲、养生养老、文体创意等新型地产，而不仅仅局限于商品住宅和商业综合体。

　　从土地市场看，大幅上涨的土地成本，在加大了市场风险的同时，也严重制约了企业追加投资的能力，降低了房地产投资对经济发展的拉动作用。2015年，预计各地方政府仍有出让土地的迫切需求，但企业参与市场竞拍将趋于谨慎，土地溢价水平将有所回落。建议各地方政府根据中央和省调结构、改变增长方式的战略部署，推出多用途功能的土地，以支持配合房地产行业转型升级，实现社会经济和房地产业健康平稳发展。

　　文/图 南方日报记者 李广军

　　2015年珠三角房博会5月启幕

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　　记者获悉，2015年第十届珠三角房博会将于5月22日-24日在广州琶洲保利世贸博览馆如期举办，广东房协致力于将其打造成为房地产行业嘉年华，汇聚品牌房企、海外地产、城市专区、养老专区、新技术新材料专区以及友邻省市专区，策划系列高端活动，举办多场商务洽谈活动，是广东地产界上半年最值得期待的行业盛会。本届展会新增了贵州、云南、中山、佛山、肇庆等省、市专区，以抱团的形式向社会展示当地的风土人情和宜居环境。同时，随着人口老龄化进展加快，养老地产成为房企转型升级的一个方向，众多房企已经开始进入该领域，本届展会专门开辟养老专区，向社会展示更加符合老年人居住习惯的理想住所。

　　有珠三角房地产市场风向标之称的珠三角房博会，已经举办多年。2014年的房博会就有新世界、越秀地产、颐和地产、恒大、碧桂园、富力、珠江实业、合富辉煌、中国铁建、时代地产、合景泰富、奥园、正域集团、番山集团等品牌房企100多个楼盘参展，此外还有20多个国家和地区的300多个海外项目参展。为促进市场平稳健康发展，广东省房协多年来一直呼吁企业调整产品结构，以合理的价格销售符合首次置业和首次改善型客户需求的产品。而在历届珠三角房博会上，成交表现也成为观察楼市走向的一大风向标。 李广军