广东清远楼市梦回2009年 楼价天平向哪倾斜？

　　3月30日楼市新政好似一出大戏，也仿佛梦回2009年，依稀看到楼市全面松绑和楼市向上预期，这究竟是一场美梦还是春梦？为此，我们从政策面和市场面对比下2015年和2009年不同年代下的清远楼市，或许可以看到些许答案。

　　市场面同阶段相似

　　2008年受金融危机影响，楼市下行，2009年经济发展目标：保增长是首要任务，扩大内需是保增长的根本途径。2015年，在全球经济依然不景气情况下、中国经济增速下滑，楼市低迷，经济工作目标是“保增长、调结构”。

　　不同

　　1 购买群体差别大

　　2009年，在清远市中心区域，包括市区、清城区、清新县，以住房公积金贷款购房的用户比例超过购房业主总数的50%，成为市区购房的中坚分子。意味着，当时九成以上是清远籍购房者，以公职人员为主。

　　而去年仅广佛购房客占了市区总户数的三成，2013年非清远户籍购房户数超过45%！购房群体发生巨大变化，公积金对楼市的直接效应难与2009年相比。

　　2 2015年天量库存

　　2008年新建商品住宅供应面积约只有117.69万平方米、8651套；2009年新建商品房面积172.88万平方米、13542套，当年只有十几个楼盘。

　　2015年，清远楼市面临库存量历史新高，楼盘开发量过百个。2014年全市商品房累计空置面积约250万平方米，同比增长302%，其中市区147万平方米，同比增长411%；清城区库存商品房面积814万平方米，库存商品住宅571.5万平方米。

　　3 区域占比不同 广清交界量大

　　2009年广清交界龙塘、石角只有屈指可数的几个大盘，在整个清远房地产市场中占比不明显。

　　或受到近期广清轻轨通至广州市中心，以及长隆集团将在银盏投资300亿元建旅游综合体的利好刺激，郊区楼市供销两旺，甚至超过市中心区域，2014年石角龙塘占比全市供应量两到三成，销售也占总量的两到三成。截至2015年1月14日，在1379套的销售数据中，位于清城区石角镇美林湖国际社区的美林雅舍共销售194套，独占市区销量的14%。如果将位于石角镇的中国美林湖、龙塘镇的阳光100芒果TOWN两个项目的销量计算在内，三个“近广州”项目合计占据全市销量近20%。

　　政策面

　　同

　　都在降息降准 松绑营业税

　　2009年，楼市推行适度宽松的货币政策，连续5次下调金融机构存贷款利率，长贷利率最低降至5.94%。连续4次下调存款准备金率至15.5%。个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税，取消城市房地产税。首套房付比例20%，二套房最低比照首套房标准。

　　2015年推行稳健的货币政策，时隔两年半连续2次下调金融机构存贷款利率，长贷利率降至十年来最低5.9%，并下调存款准备金率至19.5%。个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。公积金首套自住房首付比例20%；二套房最低为30%。商贷二套房未结清贷款的最低首付为40%。而购买2套房客户的贷款门槛大幅降低，改善型需求得以释放；刚需客户公积金贷款门槛也有下调，其购买能力得以提高。

　　不同

　　贷款利率未大幅下滑

　　二套房首付同样是改善性需求，当年首套房不管有没有还清贷款，只要符合要求购买二套房首付与首套房一致为20%；当前政策为首套房还清贷款，购买二套房首付才为30%，未还清贷款的则为40%，其力度小于2009年，但已较2011年以来有了明显改善。

　　2009年的货币环境十分宽松，加之经济高速发展，居民收入提高快。一位银行人士称，2009年，银行有大量的信贷额度，当时房贷属于优质贷款品种，为增加房贷配给，7折利率屡见不鲜。而现在在整体房价下行、房地产市场持续低迷的情况下，银行甚至连首套房购买者都不愿意给予优惠利率。目前，二套房贷仍需上浮10%，首套房贷利率则最低可达9折。将二套房首付比例降至四成，势必带来购房者首付款和按揭贷款的一个结构调整。少交了首付，多交了利息。

　　■专家观点

　　世联地产首席技术官黎振伟认为，这两次政策面临了不同的背景，2008年受金融危机影响楼市下行，而当前楼市供应过剩，库存量高企，需求减弱。因此，和2009年相比，此次新政并非救市，主要是针对刚需、改善型群体，新政并不支持投资者，而且未来还有可期的房产税，持有房产成本更大，投资者的投资意愿不强。