楼市新政来袭 “以旧换新”将成购房主力

□文、图 信息时报记者 姜沁诗

　　“2015观点年度论坛”上周四在广州举办，众多房地产界、金融界精英共同探讨了2015年房地产新形势。论坛上，最大的亮点莫过于建设部政策研究中心主任陈淮与国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的精彩演讲。他们指出，自住型和改善型住房今年将在楼市唱主角。

　　关于一手楼市

　　去年楼市关键词是平稳

　　陈淮表示，2014年的楼市如果用一个词来概括的话，叫“平稳”。楼市政策稳定，社会预期稳定，供求关系稳定，房价和成交量上下波动的幅度在一个合理的范围内，2014年比2013年总高点也没超过6%到7%的波动。此外，限购取消，徐徐退出，各地方政府审时度势，因地制宜地采取对策，恰好是一种政策稳定的特征。

　　巴曙松指出，2014年，不同城市的每月房价环比降幅在收窄，12月份，一线城市的房价甚至环比回升。数据表明，一二三线城市在分化。此外，土地市场降温非常明显。

　　今年调控“因地制宜 分层制策”

　　陈淮表示，2015年政府工作报告中有四条关于房地产的重要信息值得关注：第一条是稳定住房消费；第二条是鼓励和支持自住型、改善型住房消费；第三，完善住房保障体系，棚改范围不断扩大；第四，城市化与改革相结合，强调发挥市场机制的力量，这不是简单的政府少盖章就行，而是包括土地制度、资金供给、金融市场化机制等方面的改革。

　　巴曙松表示，目前，楼市调控越来越尊重市场规律，国家要求“因地制宜、分层制策”，政府主要抓住房保障体系。这是前期调控的经验和教训的总结。而从实际执行来看，调控也更加倾向于差异化。不同城市政策差异很大，各显神通，这也是跟目前房地产发展回落、一二三线市场分化的市场格局相一致的。

　　鼓励自住型和改善型住房

　　陈淮表示，在2015年及此后一个中期范围内，购房主力将不再是购买婚房的年轻人，而是那些以旧房换新房的人群。今年仍然是市场机制发挥其资源充分优化配置和优胜劣汰作用之年。今年房地产市场到了转型阶段，而今后的市场将是二次重新配置的资源市场快速发展壮大的过程，这个过程将带动新房发展。

　　巴曙松表示，今年的政府工作报告说到要鼓励自住型和改善型住房，与此相对应的是，目前市场上的投资需求已经降到了历史最低点。根据2014年的统计数据，投资需求占比已经降到10%，为历史最低。

　　陈淮

　　国家级有特殊贡献专家，中国人民大学博士生导师。曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长，现为建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长。

　　巴曙松

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长、研究员，博士生导师，哥伦比亚大学高级访问学者。

　　关于二手楼市

　　二手房增长是行业发展动力

　　巴曙松表示，二手房市场在香港地区、美国都是一个非常庞大的市场，由租房、买卖房子衍生的服务不计其数。目前，国内二手房数量的增长，正在成为房地产业未来发展的一个非常重要的动力。从发达国家来看，美国的二手房比新房是9比1，英国是8.1比1。在中国，二手房市场在未来会更多地体现出它的市场活力。从中长期来看，二手房将成为市场的主导性供给力量，围绕二手房的产业链条将迅速发展，房屋的交易出租、房屋资产管理、房地产金融等服务会逐步崛起。预期到2020年，中国住房市场的构成将会是：存量3亿套，住房1.8亿自有。存量房的黄金时代正在到来。

　　关于未来趋势

　　谁离消费者最近谁才能赢

　　巴曙松：随着市场供求趋于平衡，很多统计数据都表明，家庭套数比已经过1了。房地产行业正在洗牌。这个时候围绕新房的产业链重构将发生。渠道的竞争愈来愈激烈，房屋的销售模式也在发生变化，会出现很多新型的渠道整合者，且不少是互联网公司，所以围绕买方的竞争会加剧。以前，谁离开发商最近谁获益最大，未来谁离消费者最近，谁赢得未来。

　　现场花絮

　　巴曙松喜欢调侃陈淮

　　巴曙松和陈淮相识多年，因此，两人都毫不避讳地拿对方开涮，把全场来宾都逗乐了。此次论坛上，巴曙松的演讲在陈淮之后，他一上台就说，“每一次我都特别喜欢在陈淮教授后面讲，因为对我来说是个非常难得的学习机会，以前经常看他的书，难得当面听他讲”。而当他说到目前房地产市场去化压力大，又拿陈淮开了一次玩笑：“一讲到去化压力大的时候，陈淮教授心情沉重地出去抽烟去了。等一会儿讲好的趋势的时候，我们再欢迎陈淮教授回来参加讨论。”演讲到最后，巴曙松还不忘调侃陈淮：“我已经超时一分钟，陈教授已经很不耐烦了。”